Entscheidend sind Ort und Umstand des Vertragsschlusses
Was viele nicht wissen: Das Recht auf Widerruf hat schon lange auch Einzug in das Mietrecht gehalten. Dies kann zur Rückabwicklung von längst geschlossenen Verträgen führen - doch die Vermieter können das Entstehen dieses Rechts durch einige einfache Vorkehrungsmaßnahmen vermeiden.
Das am 13. Juni 2014 in Kraft getretene Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrichtlinie hat auch Auswirkungen auf das deutsche Wohnraummietrecht. Wird von einem Widerrufsrecht wirksam Gebrauch gemacht, führt dies dazu, dass bereits geschlossene Verträge unwirksam sind. Im Einzelfall kann dies zu erheblichen Rückabwicklungsproblemen führen.
Ein Widerrufsrecht kann nur dann entstehen, wenn es sich um einen Mietvertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher handelt. Dies ist öfters der Fall als man zunächst glaubt, da bei Wohnraummietverträgen sehr häufig ein Unternehmer auf Vermieterseite einem Verbraucher auf Mieterseite gegenübersteht.
Gemäß § 13 BGB ist Verbraucher jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Demnach sind die Mieter von Wohnraum immer Verbraucher im Sinne der relevanten Vorschriften.
Ob der Vermieter Unternehmer ist, richtet sich vor allem nach dem Umfang seiner Geschäfte. Die "Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit" (§ 14 Abs. 1 BGB) dürfte aber bereits früh zu bejahen sein. Vermietet der Vermieter mehrere Wohnungen, besteht immer die Gefahr, dass er als Unternehmer anzusehen ist. Ob dies so ist, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig und insbesondere davon, ob die Vermietung eine erhebliche Einnahmequelle des Vermieters ist oder lediglich der Verwaltung seines Vermögens dient.
Handelt es sich bei dem Vermieter um einen Unternehmer, findet gemäß § 312 Abs. 1 BGB i.V.m. § 310 Abs. 3 BGB das Widerrufsrecht grundsätzlich Anwendung, sofern die weiteren Voraussetzungen vorliegen. Ein vertraglicher Ausschluss des Widerrufsrechts ist dann unwirksam (§ 312 k BGB).
Ein wirksamer Widerruf führt gemäß § 355 Abs. 3 BGB dazu, dass die empfangenen Leistungen zurückzugewähren sind. In der Regel wird dann Wertersatz zu leisten sein, da die Rückgewähr des "Wohnens" nicht möglich ist. Probleme bei der Rückabwicklung sind hier vorprogrammiert, denn die Höhe des zu ersetzenden Wertes dürfte in den meisten Fällen strittig sein.
Entscheidend: Überrumpelungsgefahr des Verbrauchers
Ob ein Widerrufsrecht besteht, richtet sich in erster Linie danach, ob bei dem Verbraucher eine "Überrumpelungsgefahr" besteht.
Diese besteht in der Regel bei Vertragsabschlüssen
- in der Wohnung des Mieters
- im Restaurant / in der Cafeteria
- an sonstigen "neutralen" Orten (Parkhaus etc.)
- bei jedem unangemeldeten Besuch des Vermieters
Unproblematisch sind lediglich Vertragsabschlüsse
- in den Geschäftsräumen des Vermieters
- bei ausdrücklicher Bestellung des Vermieters in die Räume des Mieters auf Verlangen des Mieters und zum Zweck der Vertragsverhandlungen
- und folgende wichtige Ausnahme: Verträge über die Begründung von Mietverhältnissen von Wohnraum, wenn der Mieter die Wohnung zuvor besichtigt hat (§ 312 Abs. 4 BGB).
Liegt ein solcher unproblematischer Tatbestand vor, sollte sich der Vermieter diese Umstände unbedingt schriftlich bestätigen lassen.
Da regelmäßig vor Abschluss eines Mietvertrages eine Besichtigung stattgefunden haben dürfte, führt die Ausnahme nach § 312 Abs. 4 BGB zu dem Schluss, dass insbesondere bei anderen mietvertraglichen Vereinbarungen größte Vorsicht geboten ist.
Dies sind:
- Mieterhöhungsvereinbarungen
- Aufhebungsverträge
- Modernisierungsvereinbarungen
- Abnahmevereinbarungen (auch bzgl. der Durchführung von Schönheitsreparaturen)
- sonstige Änderungsverträge oder nachträgliche Vertragsergänzungen
Fallbeispiel zur Veranschaulichung
Zum Schluss ein kurzes Fallbeispiel anhand einer Mieterhöhungsvereinbarung:
Vermieter V hat vor 20 Jahren ein großes Haus mit insgesamt 12 Wohnungen geerbt, die er alle vermietet hat. Mieter M ist bereits seit 2005 Mieter der Wohnung des V. Da die Miete bezüglich der Wohnung des M noch nie erhöht wurde, lädt V den M zu Kaffee und Kuchen zu sich nach Hause ein. Dort offenbart V den Grund seiner Einladung. Da M ansonsten eine Klage fürchtet, stimmt er einer Erhöhung der Miete um 20 % zu und zahlt daraufhin zunächst diese erhöhte Miete. Als M 8 Monate später seinen Arbeitsplatz verliert, ist er knapp bei Kasse und bereut, dass er der Mieterhöhung zugestimmt hat. Er übergibt V ein Schreiben, in dem er den Vertrag bezüglich der Mieterhöhung widerruft. V ist der Meinung, dass dies nicht sein könne, da Verträge einzuhalten seien.
Lösung
Der Widerruf des M war wirksam. Es handelt sich um einen Wohnraummietvertrag. V vermietet 12 Wohnungen, so dass von seiner Unternehmereigenschaft auch dann auszugehen ist, wenn es sich bei den Mieteinnahmen nicht um seine einzige Einnahmequelle handelt. Da V den M zu sich nach Hause einlud, konnte und musste M nicht damit rechnen, dass es um einen Vertragsabschluss geht. Es handelt sich also, obwohl der Vertragsschluss beim Vermieter daheim stattfand, um einen „neutralen Ort" mit der Folge, dass eine Überrumpelungsgefahr bestand. Noch eindeutiger wäre der Fall, wenn der Vertrag in der Wohnung des M geschlossen worden wäre.
Der Ausnahmefall nach § 312 Abs. 4 BGB liegt nicht vor, da es sich nicht um einen Vertrag über die Begründung eines Mietverhältnisses handelt.
Da V den M nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat, begann die Widerrufsfrist nicht zu laufen, so dass der erst 8 Monate später erfolgte Widerruf rechtzeitig war.
Der Widerruf des M hat zur Folge, dass der Vertrag rückabgewickelt wird. Die Parteien sind also so gestellt, als wäre eine Mieterhöhung nie vereinbart worden. Die über 8 Monate zuviel bezahlte Miete muss V an M zurückbezahlen. V bleibt nur die Möglichkeit eines neuen Mieterhöhungsverlangens mit klagweiser Durchsetzung, falls M dem nicht freiwillig zustimmt.
Praxistipp für Vermieter:
Besteht die Möglichkeit, dass der Vertragspartner ein Widerrufsrecht hat, sollte eine ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung erfolgen. Dann beträgt die Widerrufrist nur 14 Tage. Erfolgt eine solche Belehrung nicht, beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, was dazu führt, dass der (ehemalige) Mieter auch noch viel später (bis zu 1 Jahr und 14 Tage!) widerrufen kann.
Den Erhalt der Widerrufsbelehrung sollte sich der Vermieter schriftlich bestätigen lassen. Bezüglich des Inhalts der Widerrufsbelehrung wird auf § 246 Abs. 3 EGBGB verwiesen. Ebenso sind zahlreiche Informationspflichten zu beachten, die § 246 und § 246 a EGBGB entnommen werden können. Insbesondere ist auch der Wertersatz im Falle des Widerrufs zu beziffern.
Der sicherste Weg für den Vermieter ist jedoch, wenn er den Mieter zum Vertragsabschluss in seine Geschäftsräume bestellt. Handelt es sich nicht um Geschäftsräume sondern um Privaträume des Vermieters, sollte dieser den Mieter bereits bei der Einladung über die wesentlichen Punkte, die vertraglich vereinbart werden sollen, in Kenntnis setzen. Es wird außerdem empfohlen, die Umstände stets schriftlich festzuhalten, damit es später keine Beweisschwierigkeiten gibt.
mitgeteilt von Rechtsanwalt Markus Nowroth
