Der Gesetzgeber hat dem so genannten Verbraucherbauvertrag ein eigenes Kapitel im BGB gewidmet. Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, ist der Auftragnehmer gehalten, eine Vielzahl von Vorschriften zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten.
In der Literatur sowie in der obergerichtlichen Rechtsprechung standen sich zwei Lager gegenüber: Das eine Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag nach der Regelung in § 650 i BGB nur dann vorliegt, wenn durch einen Unternehmer ein Gebäude erstellt wird, oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude durchgeführt werden. Das andere Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag auch dann vorliegt, wenn ein Verbraucher eine Vielzahl von Verträgen mit Auftragnehmern abschließt, um ein Gebäude zu errichten.
Der Bundesgerichtshof hat zwischenzeitlich die Frage geklärt (vgl. Urteil des BGH vom 16.03.2023, VII ZR 94/22).
Er hat klargestellt, dass ein Verbraucherbauvertrag dann und nur dann vorliegt, wenn ein Unternehmer ein Gebäude vollständig errichtet.
In den Fällen, in denen ein Verbraucher mehrere Unternehmen mit der Errichtung eines Gebäudes beauftragt, oder mit erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude, gelten die besonderen Regelungen für den Verbraucherbauvertrag nicht, d. h.
- der Auftragnehmer muss dem Verbraucher keine Baubeschreibung gemäß Artikel 249
EG BGB, § 2 vor Vertragsabschluss zur Verfügung stellen,
- der Verbraucher hat kein grundsätzliches Widerrufsrecht, wenn der Vertrag nicht
notariell beurkundet worden ist, der Auftragnehmer nur in den Fällen, in denen dem
Verbraucher ein Widerrufsrecht zusteht, diesen über sein Widerrufsrecht unterrichten
muss.
Der Auftragnehmer/Unternehmer muss in den Fällen, in denen kein
Verbraucherbauvertrag vorliegt, lediglich die allgemeinen Vorschriften beachten, die
regeln, wann dem Besteller ein Widerrufsrecht zusteht, der
Auftragnehmer/Unternehmer verpflichtet ist, den Besteller auf das Widerrufsrecht
hinzuweisen.
Ein solches Recht besteht für den Verbraucher in den Fällen, in denen kein
Verbraucherbauvertrag vorliegt, wenn der Vertrag zwischen Besteller und
Auftragnehmer/Unternehmer nicht in den Geschäftsräumen des Auftragnehmers
geschlossen wird, sondern bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsparteien
außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers.
- Weiterhin kann in den Fällen, in denen kein Verbraucherbauvertrag vorliegt, der
Auftragnehmer/Unternehmer vom Auftraggeber eine so genannte
Bauhandwerkersicherung gemäß § 650 f BGB fordern, vergleiche § 650 f Abs. 6 Nr. 2
BGB.
Dies bedeutet, dass beispielsweise ein Bauträger - ein Bauträgervertrag ist ein Verbraucherbauvertrag - nicht berechtigt ist, von seinem Vertragspartner eine Bauhandwerkersicherung für die noch ausstehende Vergütung zu fordern.
Keine Regel ohne Ausnahme: Nach § 650 f Abs. 7 BGB können die Parteien eines Verbraucherbauvertrages eine Regelung treffen, wonach der Verbraucher zur Sicherheitsleistung verpflichtet ist.
Durch § 650 m Abs. 4 BGB wird allerdings das Recht des Auftragnehmers/Unternehmers, vertraglich mit dem Auftraggeber eine Sicherheitsleistung zu vereinbaren, beschränkt: Nach dieser Vorschrift kann der Auftragnehmer/Unternehmer keine Sicherheit verlangen für den gesamten ihm zustehenden Werklohnanspruch, sondern lediglich in Höhe der zunächst fälligen Abschlagszahlung in Höhe von 20 % der vereinbarten Vergütung.
Ob die Auftragnehmer von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, wenn ein Verbraucherbauvertrag vorliegt, bleibt abzuwarten: Der Auftragnehmer/Unternehmer, der eine solche Sicherheitsleistung fordert, ist verpflichtet, den Sicherungsgeber, dem Auftraggeber die Kosten zu ersetzen, die diesem durch eine solche Sicherheitsleistung, beispielsweise in Form einer entsprechenden Bürgschaft, entstehen.
