Grundstücksunternehmen können nach § 9 Nr. 1 S. 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) eine weitgehende Befreiung von ihrer Gewerbesteuerbelastung erreichen.
Diese Befreiung kann aber dann entfallen mit der Folge, dass die Einkünfte aus Vermietung gewerbesteuerpflichtig werden, wenn sogenannte Betriebsvorrichtungen mitvermietet oder mitverpachtet werden.
In der Praxis wird das Problem „steuerschädliche Betriebsvorrichtungen“ immer noch nicht bzw. nicht genügend berücksichtigt - und dies trotz der gravierenden Folgen.
Wenn Immobilienunternehmen in Deutschland ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können diese Unternehmen die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 S. 2 GewStG in Anspruch nehmen mit der Folge, dass die Erträge letztendlich gewerbesteuerfrei bleiben. Dies gilt allerdings dann nicht mehr, wenn sogenannte steuerschädliche Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden. Denn dann entfällt die erweiterte Kürzung bzw. scheidet aus mit der Folge, dass die Erträge auch der Gewerbesteuer unterfallen.
Solche steuerschädlichen Betriebsvorrichtungen sind Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören und dem Betrieb dienen.
Hierzu gehören beispielsweise im Rahmen der Verpachtung einer Gaststätte oder eines Hotels Bierkellerkühlanlagen, Kühlräume, Kühlmöbel für Theken- und Büffetanlagen oder ein Fettabscheider.
Ein „Klassiker“ ist auch ein Lastenaufzug - im Gegensatz zu einem Personenaufzug, der keine Betriebsvorrichtungen darstellt.
Für die Abgrenzung zwischen Gebäudebestandteilen und Betriebsvorrichtungen kommt es deshalb darauf an, ob die Vorrichtung im Rahmen der allgemeinen Nutzung des Gebäudes erforderlich ist oder ob sie unmittelbar der Ausübung des Gewerbes dient (BFH, Urt. vom 11.04.2019 – III R 36/15).
In der vorstehend angeführten Entscheidung hat der Bundesfinanzhof auch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass kein Raum für eine allgemeine Bagatellgrenze gegeben sei.
Mithin steht auch eine nur geringfügige Mitvermietung von Betriebsvorrichtungen der „erweiterten Kürzung“ entgegen.
In der Praxis sind schon verschiedene Immobilienunternehmen dazu übergegangen, im Miet- oder Pachtgegenstand vorhandene Betriebsvorrichtungen auf eine „Service-GmbH“ zu übertragen. Diese „Service-GmbH“ schließt dann quasi parallel zum Miet- oder Pachtvertrag mit dem Mieter/Pächter einen eigenen Vertrag, in dem die Überlassung bzw. Nutzung der Betriebsvorrichtungen separat geregelt wird.
Ergänzend wird auf den Erlass betreffend Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vom 15.03.2006 verwiesen.
In der Anlage zu diesem Erlass findet sich eine für die Praxis hilfreiche Auflistung zur Abgrenzung von Betriebsvorrichtungen zu den Grundstücksbestandteilen. Die Durchsicht dieser Anlage kann nur empfohlen werden.
