Der Mieter, der als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen hat, genügt dieser Verpflichtung durch Abschluss einer „Mietkautionsversicherung“ dann nicht, wenn die Inhalte der Mietkautionsversicherung“ hinter den im Mietvertrag verabredeten Anforderungen an die Bürgschaft zurückbleiben und die „Mietkautionsversicherung“ zudem von laufenden Zahlungen der Versicherungsprämie durch den Mieter abhängig ist.
Im Bereich der Gewerberaummiete ist es nahezu die Regel, dass - im Gegensatz zur Wohnraummiete - eine zu stellende Mietsicherheit in Form einer Bankbürgschaft eines deutschen Kreditinstituts gestellt wird.
In der Praxis kommt es nunmehr immer häufiger vor, dass keine Bankbürgschaft vom Mieter beigebracht wird, sondern vielmehr eine sogenannte „Mietkautionsversicherung“.
Für den Vermieter, der den Entwurf eines Gewerberaummietvertrages stellt, empfiehlt es sich, den Inhalt der vom Mieter zu stellenden Bankbürgschaft ganz konkret vorzugeben, und zwar am besten dadurch, dass ein Muster für die Bankbürgschaft als Anlage dem Mietvertrag beigefügt wird.
Üblicherweise wird im Mietvertrag oder in einer Anlage zum Mietvertrag vom Vermieter vorgegeben, dass der Bürge u.a. auf die Einrede der Vorausklage zu verzichten hat (§ 771 S. 1 BGB).
In einem Urteil vom 27.05.2022 (30 U 15/22) hat nunmehr das Oberlandesgericht Hamm festgehalten, dass eine Kautionsversicherung nicht immer gleichwertig mit einer selbstschuldnerischen und unwiderruflichen Bürgschaft ist, die ein Mieter aufgrund der mietvertraglichen Vereinbarungen hätte beibringen müssen.
Zur Begründung hat das OLG Hamm zunächst darauf hingewiesen, dass bei einer Kautionsversicherung bereits keine Bürgschaft im Sinne des §§ 765 Abs. 1 BGB vorliegen würde. Denn der Bürgschaftsvertrag komme in der Regel zwischen dem Bürgen als Sicherungsgeber und dem Gläubiger des Hauptschuldners (Vermieter) als Sicherungsnehmer zustande. Dies sei bei der vorgelegten Mietkautionsversicherung hingegen nicht der Fall. In dem Versicherungsschein der „B Versicherung AG“ heiße es zwar, dass der Versicherer ab Vertragsbeginn gegenüber dem namentlich benannten Vermieter die „Bürgschaft“ für Verbindlichkeiten übernehme, die dem Mieter aus seiner Mietkautionsvereinbarung im Rahmen des Mietverhältnisses entstehen könnten. Die Erklärung sei aber an den Mieter selbst gerichtet.
Hinzu käme, so weiter das Oberlandesgericht, dass die Kautionsversicherung zudem lediglich auf einen Zeitraum von einem Jahr abgeschlossen sei und dass jährlich auch die Versicherungsbeiträge vom Mieter gezahlt werden müssten. Auf diesen Umstand habe der Vermieter als Sicherungsnehmer keinen Einfluss.
Ausgehend von der Entscheidung des OLG Hamm hat der Vermieter, wenn ihm eine Kautionsversicherung anstelle einer Bürgschaft vorgelegt wird, sehr sorgfältig zu prüfen, ob die Kautionsversicherung ihm die gleiche Sicherheit wie eine Bürgschaft bietet; in der Praxis dürfte dies regelmäßig nicht der Fall sein.
In dem vom OLG Hamm entschiedenen Fall hat der Vermieter die Mietkautionsversicherung nicht als Mietsicherheit akzeptiert und dem Mieter mehrere Fristen gesetzt, um eine selbstschuldnerische Bürgschaft zu stellen. Nachdem alle Fristen verstrichen waren, nahm dies der Vermieter zum Anlass, das Mietverhältnis fristlos außerordentlich zu kündigen.
Die Vorinstanz (Landgericht Detmold - 4 O 168/21) gab der Räumungsklage des Vermieters statt. Die Berufung des Mieters gegen dieses Urteil wurde vom OLG Hamm zurückgewiesen.
