Zum 01.01.2018 ist das neue Baurecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in Kraft getreten. Die von Bundestag und Bundesrat im März 2017 beschlossene Gesetzesänderung ist die wohl größte Reform des Werkvertragsrechts seit der Einführung des BGB im Jahr 1900. Wer meint, diese tiefgreifende Veränderung ignorieren zu können, täuscht sich mit Sicherheit! Änderungen ergeben sich im Kaufrecht, im allgemeinen Werkvertragsrecht, durch Einführung eines Bauvertragsrechts, des Verbraucherbauvertrags, des Architekten- und Ingenieurvertrags und des Bauträgervertrags. Die Änderungen werden in Folgenden in Kürze zusammengefasst.
1. Kaufrecht
Gemäß § 445a BGB wird der Regress in der Lieferkette erleichtert. Bisher hatte ein Verkäufer von Baumaterialien gegenüber seinem Lieferanten bei Lieferung mangelhafter Materialien nur Anspruch auf Neulieferung, jetzt kommt dazu auch ein Anspruch auf Ersatz der für den Neueinbau anfallenden Kosten. Damit können solche Kosten nun in der Lieferkette bis an den Hersteller weitergegeben werden. Bisher blieben die Kosten an dem hängen, der die Baumaterialien an den Endverbraucher verkaufte.
2. Allgemeines Werkvertragsrecht
Die Vorschrift zu Abschlagszahlungen, § 632a BGB, stellt nun nicht mehr auf den Wertzuwachs beim Besteller ab (also häufig weniger als die vereinbarte Vergütung), sondern auf die vereinbarte Vergütung, also z.B. die Einheitspreise.
Das Gesetz verlangt nun außerdem von einem Auftraggeber, der die Abnahme verweigern will, dass er mindestens einen Mangel zur Begründung dieses Ansinnens gegenüber dem Auftragnehmer angibt.
Schließlich wurde in § 648a BGB die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung des Werkvertrags normiert, insbesondere auch die Möglichkeit einer Teilkündigung. Dies trägt dem Umstand Rechnung, dass Rücktritt und Rückabwicklung beim Werkvertrag häufig nicht praktikabel sind.
3. Der Bauvertrag
Neu eingeführt wurde der Bauvertrag als eigener Vertragstyp. Er regelt Verträge im Zusammenhang mit einem Bauwerk oder einer Außenanlage. Eine einschneidende Änderung der bisherigen Regelungen stellt insbesondere das Anordnungsrecht des Bestellers dar. Es gibt dem Auftraggeber die Möglichkeit, einseitig eine Änderung der Werkleistung anzuordnen – selbstverständlich aber nicht ohne Folgen für den Werklohn. Für Streitigkeiten im Zusammenhang mit dem Anordnungsrecht wurde die Möglichkeit eingeführt, eine gerichtliche Entscheidung im Wege einer einstweiligen Verfügung zu beantragen.
Neu im Bauvertrag ist die Möglichkeit des Unternehmers, bei verweigerter Abnahme eine Zustandsfeststellung zu fordern. Gerade bei gekündigten Bauverträgen dürfte diese Norm Relevanz entfalten.
4. Der Verbraucherbauvertrag
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag, durch den ein Unternehmer von einem Verbraucher zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Für diesen Vertragstyp wird die Textform verpflichtend vorgeschrieben. Außerdem ist dem Verbraucher eine Baubeschreibung zu übergeben. Der Vertrag muss verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung des Werks enthalten. Dem Verbraucher steht ein Widerrufsrecht zu, über das ihn der Unternehmer – wie bei anderen Verbraucherverträgen auch – belehren muss. Schließlich wird der Verbraucher durch Regelungen zu Abschlagszahlungen bzw. damit verbundenen Sicherheiten geschützt.
5. Der Architekten- und Ingenieurvertrag
Die schwerwiegendste Änderung in diesem Bereich ist – neben der förmlichen Anerkennung als eigener Vertragstyp – die Einführung einer Zielfindungsphase, in der der Architekt eine Planungsgrundlage zur Ermittlung der Ziele des Auftraggebers und eine Kostenschätzung vorzulegen hat. Passen Ziele, Kosten o.ä. nicht mit den Vorstellungen des Bestellers zusammen, kann er nach Abschluss der Zielfindungsphase den Vertrag kündigen.
6. Der Bauträgervertrag
Der Bauträgervertrag wird im Gesetz definiert als Vertrag über Errichtung oder Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks, verbunden mit der Verpflichtung des Unternehmers, Eigentum (oder in der Praxis seltener ein Erbbaurecht) an dem Grundstück zu übertragen. Viel mehr als diese Definition enthält das Gesetz zum Bauträgervertrag aber bislang nicht.
Wie eingangs ausgeführt sind die nun in Kraft getretenen Änderungen so einschneidend, dass sie beim Abschluss neuer Bauverträge nicht ignoriert werden können. Gerade gewerblich Tätige, Bauunternehmer, Handwerker u.ä. sollten sich intensiv mit den neuen Regeln befassen und sich gegebenenfalls entsprechend beraten lassen.
