Mietrecht (Gewerberaum- und Wohnraummietrecht)

Mietrecht

Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (Entscheidung des Bundesgerichtshofs, VIII ZR 67/18 vom 05.12.2018)

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auch dann in Betracht kommen, wenn ein Vermieter eine vermietete Wohnung als Zweit- und / oder Ferienwohnung nutzen möchte.

Der Bundesgerichtshof hat am 05.12.2018 in zwei Entscheidungen entschieden, dass allein die Gefahr von Schimmelpilzbildung den Mieter nicht zur Minderung der Monatsmiete berechtigen wenn die baulichen Standards zum Zeitpunkt der Errichtung eingehalten wurden.

Endet ein Mietverhältnis und wird die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben, ist es häufig der Fall, dass Schäden an oder in der Mietsache festzustellen sind. Ausgehend hiervon stellte sich immer die Frage, wie der Vermieter gegenüber dem Mieter vorgehen musste.
Musste der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen, um ihm dadurch die Möglichkeit einzuräumen, Schäden zunächst selbst zu beseitigen?

Die Berliner Gerichte neigen mitunter - einmal vorsichtig ausgedrückt - zu seltsamen Entscheidungen, die dann unter anderem vom Bundesgerichtshof korrigiert werden müssen.
Mit zwei am 19.09.2018 ergangenen Urteile hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zwei Entscheidungen der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und wieder bundesweit für klare Verhältnisse gesorgt. (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 entschieden, dass bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung, welche nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Die im Mietvertrag etwaig enthaltene Wohnflächenangabe, die als zwischen den Parteien vereinbart gilt, ist nicht bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hält insoweit an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr fest, wonach früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen wurden.

Die Einführung der so genannten „Mietpreisbremse“ im Jahr 2015 führte bekanntlich nicht dazu, dass sich die Mieten signifikant reduziert haben. Nun beabsichtigt Justizministerin Barley eine Verschärfung der Mietpreisbremse, die insbesondere die Auskunftsrechte der Mieter stärkt. Daneben ist auch vorgesehen, dass für so genannte Modernisierungsmieterhöhungen eine Kappungsgrenze eingeführt wird und gleichzeitig die umlagefähigen Kosten einer Modernisierung von 11 % auf 8 % reduziert werden. Ob dieser Entwurf so die Zustimmung von Bundestag und Bundesrat findet, bleibt weiter abzuwarten.

Unter bestimmten Voraussetzungen muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten.

Die in einem von einem Wohnraumvermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist unwirksam.

Zulässig oder nicht?

Der Bundesgerichtshof hat  mit Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 – entschieden, dass der Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verjährung von Ersatzansprüchen gegen seinen Mieter, nach Rückgabe der Mietsache, nicht durch formularvertragliche Regelungenverlängern kann.

Da bei Ausspruch einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Möglichkeit der Heilung durch Nachzahlung besteht, war es stets sinnvoll, zusätzlich die ordentliche fristgerechte Kündigung auszusprechen. Eine aktuelle Entscheidung des Landgerichts Berlin lässt nun daran zweifeln, ob diese Praxis zulässig ist.