Bau- und Architektenrecht
Der Gesetzgeber hat dem so genannten Verbraucherbauvertrag ein eigenes Kapitel im BGB gewidmet. Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, ist der Auftragnehmer gehalten, eine Vielzahl von Vorschriften zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten.
In der Literatur sowie in der obergerichtlichen Rechtsprechung standen sich zwei Lager gegenüber: Das eine Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag nach der Regelung in § 650 i BGB nur dann vorliegt, wenn durch einen Unternehmer ein Gebäude erstellt wird, oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude durchgeführt werden. Das andere Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag auch dann vorliegt, wenn ein Verbraucher eine Vielzahl von Verträgen mit Auftragnehmern abschließt, um ein Gebäude zu errichten.
Während die VOB/B in § 15 Regelungen für den Auftragnehmer enthält, die er beachten sollte, wenn er Stundenlohnarbeiten zu erbringen hat, fehlt eine solche Regelung im Werkvertragsrecht des BGB.
Wie ein Beschluss des BGH vom 01.02.2023, VII ZR 882/21 zeigt, werden selbst von Oberlandesgerichten die Grundsätze nicht beachtet, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Stundenlohnvergütungen auf der Grundlage des BGB zu beachten sind.
Häufig werden teils umfangreiche Abnahmeprotokolle, vom Auftraggeber vorformuliert, vom Auftragnehmer nicht bzw. nicht sorgfältig genug gelesen, bevor sie ihre Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll setzen.
Dies kann für den Auftragnehmer nachteilige Folgen haben.
Gerade in der aktuellen Mangellage am Bau, Lieferengpässen ist die Versuchung gegeben, anstelle des im Vertrag vereinbarten Materials ein anderes Material zu verwenden. Geschieht dies mit Kenntnis des Bauherrn, handelt der Auftragnehmer nicht arglistig.
Verbaut er Material, das von den Vorgaben im Vertrag abweicht, ohne seinen Auftraggeber hiervon in Kenntnis zu setzen, läuft er Gefahr, dass ihm Arglist, arglistiges Verschweigen von Mängeln vorgeworfen wird.
Bis zur Reform des WEG entsprach es sowohl der Rechtsprechung des V. als auch des VII. Zivilsenats beim BGH, dass die Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum im Beschlussweg auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden können, diese berechtigt war, als rechtsfähiger Verband die entsprechenden Ansprüche geltend zu machen.
Nicht selten enthalten Exposés, sonstige Werbemittel, mit denen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, eines Hauses geworben wird, Aussagen, die sich im notariellen Vertrag über den Erwerb der Immobilie nicht wiederfinden.
Ist der Bauträger an die Aussagen in Exposés, sonstigen Werbemitteln, gebunden, entfalten diese eine rechtliche Wirkung?
Obwohl der Bundesgerichtshof, beginnend mit seinem Urteil vom 01.08.2013, VII ZR 6/13 seine Rechtsprechung dahingehend geändert hat, dass Schwarzarbeit nicht nur ein Kavaliersdelikt ist, sondern ein ernst zu nehmender Gesetzesverstoß, der auch zivilrechtliche Auswirkungen hat, haben offensichtlich noch nicht alle Betroffenen „den Schuss gehört“. Die Rechtsprechung hat zwischenzeitlich ein Auge auf etwaige Schwarzgeldabreden, da derartige Gesetzesverstöße von Amts wegen zu berücksichtigen sind.
Das BGB sieht eine Vielzahl von Bestimmungen vor, die den Verbraucher im Zusammenhang mit Verträgen mit Unternehmern schützen sollen. Die entsprechenden allgemeinen Regelungen gelten auch für Bauverträge, die ein Unternehmer mit einem Verbraucher abschließt. Nachdem nach wie vor ungeklärt ist, was unter einem Bauvertrag im Sinne des § 650 a BGB zu verstehen ist, gelten die Ausführungen für sämtliche Verträge, die ein Verbraucher mit einem Unternehmer abschließt, um werkvertragliche Leistungen die Baulichkeiten betreffend auszuführen.
Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 01.01.2018 dem BGB spezielle Regelungen hinzugefügt, die dann zur Anwendung kommen, wenn ein Verbraucher ein Unternehmen mit der kompletten Erstellung eines Bauwerks, eines Gebäudes beauftragt. Für einen so genannten Verbraucherbauvertrag gelten besondere Regelungen, die den Verbraucher davor schützen sollen, dass er für die von ihm zu bezahlende, bezahlte Vergütung nicht termingerecht und/oder nicht die Leistung erhält, die sein Vertragspartner ihm versprochen hat.
Immer wieder ist festzustellen, dass selbst Gerichte überhöhte, nicht gerechtfertigte Anforderungen stellen an den Inhalt einer Mängelrüge, weiterhin an die Auswirkung einer ordnungsgemäßen Mängelrüge falsch einschätzen. Dass dieses Thema noch immer den Bundesgerichtshof, den für Baurecht zuständigen VII. Zivilsenat beschäftigt, zeigt, dass insoweit Aufklärungsbedarf besteht.
Jeder Unternehmer, der Bodenbeläge verlegt, weiß um die ihm obliegende Prüfpflicht im Hinblick auf den Untergrund, auf dem er seine Beläge verlegen muss. Nach der Rechtsprechung erschöpft sich diese Prüfpflicht nicht in den Prüfungen, die von der einschlägigen DIN vorgegeben wird.
Es stellt sich daher im Einzelfall für den Unternehmer die Frage, wie weit seine Prüfpflicht reicht.