Bau- und Architektenrecht

Es kommt auf Baustellen nicht selten vor, dass Bauschaffende dadurch verletzt werden, dass die Baustelleneinrichtung nicht den Vorgaben der einschlägigen Berufsgenossenschaften entspricht. Man denke dabei an die Fälle, in denen Bauschaffende durch nicht bzw. nicht ordnungsgemäße abgedeckte Bauteilöffnungen nach unten stürzen, in denen Bauschaffende von Baugerüsten stürzen, weil diese nicht ordnungsgemäß aufgestellt worden sind, an Bauschaffende, die dadurch verletzt, gar getötet werden, weil eine nicht ordnungsgemäß hergestellte Baugrube teilweise einstürzt. Die Aufzählung ließe sich beliebig fortsetzen.
Es geht dabei um die Frage, ob der Bauschaffende, der verletzt worden ist, einen Schadenersatzanspruch gegen den Bauherrn hat.

Weit verbreitet ist in Unternehmerkreisen die Auffassung, dass eine mangelfreie Werkleistung dann vorliegt, wenn der Unternehmer die zum Zeitpunkt der Abnahme der Leistung geltenden anerkannten Regeln der Technik beachtet hat, und die Herstellervorschriften, so deren Einhaltung erforderlich ist, damit ein mangelfreies Werk entsteht, darüber hinaus die sich aus dem Bauvertrag ergebenden technischen Vorgaben.
Es ist offensichtlich, dass vielen Unternehmern wie auch den Auftraggebern, Bauherrn die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht bekannt ist, wonach ein Werk auch dann mangelhaft sein kann, wenn der Auftragnehmer die für den maßgeblichen Zeitpunkt anerkannten Regeln der Technik eingehalten hat, auf Herstellerangaben vertraut hat.

Architektenverträge mit Verbrauchern werden häufig nicht in den Geschäftsräumen des Architekten abgeschlossen, sondern außerhalb der Geschäftsräume mündlich oder schriftlich so beispielsweise in der Wohnung des Bauherren.
Hier ist Vorsicht geboten, will der Architekt vermeiden, dass er umfangreiche Leistungen erbringt, ohne hierfür ein Honorar zu erhalten.
Urteil des OLG Stuttgart vom 17.07.2018, 10 U 143/17

Es kommt nicht selten vor, dass nach der Abnahme sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums Mängel auftreten, die zu Schäden sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum führen.
Solche Schäden entstehen z. B., wenn es durch einen Mangel an der Abwasserleitung zur Überschwemmung kommt, zu damit verbundenen Verschmutzungen, Schäden sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum.
Schäden können dadurch entstehen, dass durch eine nicht ausreichende Wärmedämmung sich Feuchtigkeit an den Wänden einer Wohnung bildet, und dadurch die Möbel eines Erwerbers geschädigt werden.
Die Beispiele ließen sich beliebig fortsetzen, so, wenn durch einen Fehler in der elektrischen Anlage es zu einem Brand in der Wohnung kommt.
Bisher wurden derartige Schäden als Mangelfolgeschäden bezeichnet mit der rechtlichen Folge, dass zur Geltendmachung des Schadenersatzanspruches es nicht erforderlich war, zuvor den verantwortlichen Bauträger zur Nacherfüllung aufzufordern. Zur Klarstellung: Es geht nicht um die Geltendmachung von Mängeln am Sondereigentum am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern es geht um Schäden, die durch die Mangelhaftigkeit entstehen. Urteil des BGH vom 07.02.2019, VII ZR 63/18

Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes bestand Unsicherheit, ob dem Verbraucher, der einen Werkvertrag, Bauvertrag abschließt, grundsätzlich ein Widerrufsrecht zusteht mit der Folge, dass er vom Unternehmer über sein Widerrufsrecht belehrt werden muss, und der Verbraucher grundsätzlich zwei Wochen Zeit hatte, um einen mit dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag zu widerrufen.
Die Frage war, ob § 312 g Abs. 1 Nr. 1 BGB einschlägig ist, wonach kein Widerrufsrecht besteht bei Verträgen zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind.
Diese Frage hat der BGH mindestens für den Bereich des privaten Baurechts, nunmehr entschieden. Bauwerksunternehmer, die Bauleistungen erbringen, müssen die entsprechenden Verbraucherschutzvorschriften beachten. Urteil des BGH vom 30.08.2018, VII ZR 243/17

Urteil des OLG Düsseldorf vom 11.10.2016, 21 U 120/15

Eine Vielzahl von alten Mehrfamilienhäusern, insbesondere in Städten, wird von Bauträgern erworben, kernsaniert und in Wohnungseigentum/Teileigentum aufgeteilt.
Stellen die Erwerber Mängel fest, stellt sich nicht selten die Frage, ob insoweit Ansprüche gegen den Bauträger gegeben sind, dieser für die Mängel nach Werkvertragsrecht zu haften hat. Häufig verteidigt sich der Bauträger gegen entsprechende Ansprüche mit dem Argument, dass es sich hierbei um von ihm nicht sanierten Bestand handeln würde, für den Kaufrecht geltend würde. Die Haftung sei insoweit ausgeschlossen durch die entsprechende Regelung im Notarvertrag, wonach die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude ausgeschlossen sind.
Für den Erwerber, der Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Gewährleistungsansprüche in Ansehung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum übergeleitet worden sind, stellt sich die Frage, ob der Einwand des Bauträgers berechtigt ist.

Ein Wohnungseigentümer, der vom Bauträger erworben hat, stellt Mängel fest, die zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen, sich jedoch nur auf sein Sondereigentum störend auswirken.
Er will die Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen, zunächst durch einen Sachverständigen den Umfang der Mangelhaftigkeit überprüfen zu lassen, die erforderlichen Arbeiten auszuschreiben, um auf dieser Grundlage einen Beschluss zu fassen dahingehend, den Mangel zu beseitigen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt den entsprechenden Beschlussantrag mehrheitlich ab.
Für den vom Mangel betroffenen Eigentümer stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens. Muss er den Beschluss, einen Negativbeschluss, anfechten, ist er berechtigt, ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die übrigen Eigentümer der WEG einzuleiten? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seinem oben genannten Urteil beantwortet.

Das Kammergericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28.08.2018, 21 U 24/16 erneut Anlass gehabt, sich mit der Frage zu befassen, ob ein Architekt die ihm nach der Leistungsphase 8 der HOAI obliegende Pflicht verletzt, wenn er den Bauherrn im Zusammenhang mit der Geltendmachung der Vertragsstrafe nicht berät, bzw., wie im vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall, es versäumt, die Vertragsstrafe von den Rechnungen der einzelnen Werkunternehmer in Abzug zu bringen.

Bauen findet in der Mehrzahl aller Fälle arbeitsteilig statt, mehrstufig.
Auf der ersten Stufe steht der Bauherr, auf einer zweiten Stufe häufig ein Generalunternehmer, der mit der schlüsselfertigen Erbringung von Bauwerksleistungen beauftragt wird.
Auf der dritten Stufe stehen dessen Subunternehmer, die er für die einzelnen Gewerke benötigt. Gerät der Generalunternehmer in die Insolvenz, bedeutet dies für seine Subunternehmer, dass sie nicht damit rechnen können, von ihm noch restlichen Werklohn zu erhalten.
Wie auch immer geartete Ansprüche gegen den Bauherrn scheiden aus.
Aber – noch ist nicht alle Hoffnung verloren! Denkbar sind Ansprüche gegen die gesetzlichen Vertreter des Generalunternehmers, auch gegen deren Prokuristen, die möglicherweise persönlich haften.

Nicht selten ergibt sich im Zusammenhang mit der Besitzübergabe von Wohnungseigentum folgende Situation: Der Bauträger fordert den Erwerber auf, am Tage X die Wohnung, das Haus abzunehmen.
Der Erwerber nimmt im Termin die Wohnung/das Haus ab, behält sich jedoch, festgehalten im Abnahmeprotokoll, Mängel vor, d. h. er rügt Mängel.
Der Bauträger macht die Besitzübergabe davon abhängig, dass sein Vertragspartner sämtliche Raten einschließlich der Rate, die bei Besitzübergabe fällig wird, bezahlt, bevor er dem Erwerber den Besitz an der Wohnung, am Haus einräumt, ihm die Schlüssel übergibt.
Der Erwerber weigert sich, den gesamten Betrag zu bezahlen und bietet an, den vereinbarten „Kaufpreis“ zu bezahlen abzüglich der 5-prozentigen Sicherheit nach
§ 632 a Abs. 3 BGB, die erst zur Zahlung fällig ist bei vollständiger rechtzeitiger und mangelfreier Herstellung des Werks, abzüglich der aufgelaufenen vereinbarten Vertragsstrafe wegen nicht rechtzeitiger Herstellung der Bezugsfertigkeit.
Der Bauträger verweigert weiterhin die Besitzübergabe und fordert die vollständige Bezahlung der Raten einschließlich der bei Besitzübergabe fälligen Rate.
Der Erwerber, der sich häufig in einer Zwangssituation befindet, dergestalt, dass er die bisher von ihm bewohnte Wohnung gekündigt hat, räumen muss, der Bereitstellungszinsen bezahlen muss für das wegen des Verzuges des Bauträgers nicht abgerufene Darlehen, steht vor der Frage, ob er dem – unberechtigten – Verlangen des Bauträgers nachgeben soll, um in den Besitz des Hauses, der Wohnung zu gelangen.

Es kommt nicht selten vor, dass Brände von einem Gebäude auf das angrenzende Gebäude übergreifen, so dass dieses, wenn es nicht vollständig niederbrennt, starke Brandschäden erleidet.
Wurde der Brand, der auf das Nachbargebäude übergegriffen hat, verursacht durch Handwerker, die mit Arbeiten am Haus A beauftragt worden sind, stand dem Eigentümer des Gebäudes B, des Nachbargebäudes nur in Ausnahmefällen ein Schadenersatzanspruch gegen Eigentümer des Hauses A zu. Der Eigentümer des Hauses B hatte danach grundsätzlich nur einen Anspruch gegen das Unternehmen, das den auf sein Haus übergegriffenen Brand verursacht hatte.
Der IV. Zivilsenat hat durch sein Urteil vom 09.02.2018, V ZR 311/16 die Position des geschädigten Eigentümer des Hauses B gestärkt, indem er diesem nicht nur einen Schadenersatzanspruch gegen das den Brand verursachende Unternehmen zugesprochen hat, sondern auch einen Anspruch gegen die Eigentümer des Nachbargebäudes A.