Bau- und Architektenrecht
Nach § 312 b Abs. 1 Nr. 1 BGB liegt ein außerhalb von Geschäftsräumen des Unternehmers geschlossener Vertrag dann vor, wenn er bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen wird, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist. Liegt ein solcher Vertrag vor, steht dem Käufer gemäß § 356 BGB ein Widerrufsrecht zu.
Versäumt es der Unternehmer, den Verbraucher auf sein Widerrufsrecht hinzuweisen, kann dieser den Vertrag innerhalb von einem Jahr und zwei Wochen widerrufen.
Die Folgen für den Unternehmer sind schmerzhaft: Er verliert nicht nur seinen restlichen Zahlungsanspruch gegen den Verbraucher, seinen restlichen Werklohnanspruch, sondern er muss dem Verbraucher auch den von diesem bereits bezahlten Werklohn zurückbezahlen, vgl. § 355 Abs. 3 BGB. Es besteht Streit, wann ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag vorliegt.
Die Tätigkeit eines Architekten im Zusammenhang mit Bauwerksleistungen erfordert ein gewisses Maß an Rechtskenntnis, sowohl was die öffentlich rechtlichen Vorschriften, die es zu beachten gilt, anbelangt, als auch die Vorschriften/Regelungen im Rahmen des Abschlusses und der Durchführung von bauwerksbezogenen Verträgen.
Es stellt sich im Einzelfall die Frage, welches rechtliche Wissen von einem Architekten erwartet werden kann.
Es gibt bekanntlich kein Bauvorhaben, das im Zuge seiner Entstehung keine Änderungen erfährt, sei es, dass andere Materialien/Bauteile Verwendung finden sollen als vertraglich vereinbart, sei es, dass zusätzliche Leistungen, die nicht Gegenstand des Vertrages waren, erforderlich werden, da nur so ein den anerkannten Regeln der Technik, d. h. mangelfreies Werk entstehen kann. In einer Vielzahl von Fällen werden geänderte bzw. zusätzliche Leistungen zum Gegenstand von Vereinbarungen, häufig als „Nachtragsvereinbarungen“ bezeichnet.
Dabei ist Vorsicht geboten.
Der Gesetzgeber hat dem so genannten Verbraucherbauvertrag ein eigenes Kapitel im BGB gewidmet. Liegt ein Verbraucherbauvertrag vor, ist der Auftragnehmer gehalten, eine Vielzahl von Vorschriften zu Gunsten des Verbrauchers zu beachten.
In der Literatur sowie in der obergerichtlichen Rechtsprechung standen sich zwei Lager gegenüber: Das eine Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag nach der Regelung in § 650 i BGB nur dann vorliegt, wenn durch einen Unternehmer ein Gebäude erstellt wird, oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude durchgeführt werden. Das andere Lager vertrat die Auffassung, dass ein Verbraucherbauvertrag auch dann vorliegt, wenn ein Verbraucher eine Vielzahl von Verträgen mit Auftragnehmern abschließt, um ein Gebäude zu errichten.
Während die VOB/B in § 15 Regelungen für den Auftragnehmer enthält, die er beachten sollte, wenn er Stundenlohnarbeiten zu erbringen hat, fehlt eine solche Regelung im Werkvertragsrecht des BGB.
Wie ein Beschluss des BGH vom 01.02.2023, VII ZR 882/21 zeigt, werden selbst von Oberlandesgerichten die Grundsätze nicht beachtet, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im Zusammenhang mit der Geltendmachung von Stundenlohnvergütungen auf der Grundlage des BGB zu beachten sind.
Häufig werden teils umfangreiche Abnahmeprotokolle, vom Auftraggeber vorformuliert, vom Auftragnehmer nicht bzw. nicht sorgfältig genug gelesen, bevor sie ihre Unterschrift unter das Abnahmeprotokoll setzen.
Dies kann für den Auftragnehmer nachteilige Folgen haben.
Gerade in der aktuellen Mangellage am Bau, Lieferengpässen ist die Versuchung gegeben, anstelle des im Vertrag vereinbarten Materials ein anderes Material zu verwenden. Geschieht dies mit Kenntnis des Bauherrn, handelt der Auftragnehmer nicht arglistig.
Verbaut er Material, das von den Vorgaben im Vertrag abweicht, ohne seinen Auftraggeber hiervon in Kenntnis zu setzen, läuft er Gefahr, dass ihm Arglist, arglistiges Verschweigen von Mängeln vorgeworfen wird.
Bis zur Reform des WEG entsprach es sowohl der Rechtsprechung des V. als auch des VII. Zivilsenats beim BGH, dass die Ansprüche wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum im Beschlussweg auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen werden können, diese berechtigt war, als rechtsfähiger Verband die entsprechenden Ansprüche geltend zu machen.
Nicht selten enthalten Exposés, sonstige Werbemittel, mit denen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, eines Hauses geworben wird, Aussagen, die sich im notariellen Vertrag über den Erwerb der Immobilie nicht wiederfinden.
Ist der Bauträger an die Aussagen in Exposés, sonstigen Werbemitteln, gebunden, entfalten diese eine rechtliche Wirkung?
Obwohl der Bundesgerichtshof, beginnend mit seinem Urteil vom 01.08.2013, VII ZR 6/13 seine Rechtsprechung dahingehend geändert hat, dass Schwarzarbeit nicht nur ein Kavaliersdelikt ist, sondern ein ernst zu nehmender Gesetzesverstoß, der auch zivilrechtliche Auswirkungen hat, haben offensichtlich noch nicht alle Betroffenen „den Schuss gehört“. Die Rechtsprechung hat zwischenzeitlich ein Auge auf etwaige Schwarzgeldabreden, da derartige Gesetzesverstöße von Amts wegen zu berücksichtigen sind.
Das BGB sieht eine Vielzahl von Bestimmungen vor, die den Verbraucher im Zusammenhang mit Verträgen mit Unternehmern schützen sollen. Die entsprechenden allgemeinen Regelungen gelten auch für Bauverträge, die ein Unternehmer mit einem Verbraucher abschließt. Nachdem nach wie vor ungeklärt ist, was unter einem Bauvertrag im Sinne des § 650 a BGB zu verstehen ist, gelten die Ausführungen für sämtliche Verträge, die ein Verbraucher mit einem Unternehmer abschließt, um werkvertragliche Leistungen die Baulichkeiten betreffend auszuführen.