Es kommt nicht selten vor, dass Wohnungseigentümer zu Recht Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend machen, zu Recht geltend machen, gleichwohl in der Eigentümerversammlung, wenn über den entsprechenden Antrag des Wohnungseigentümers abgestimmt wird, entsprechende Maßnahmen zu beschließen, eine Mehrheit der Eigentümer gegen den Antrag stimmt. Auch in Wohnungseigentümergemeinschaften ist häufig festzustellen, dass das Sprichwort „Heiliger Sankt Florian, verschon` mein Haus, zünd´s andere an“ entsprechende Beschlussfassungen leitet. So auch in dem Fall, den der BGH (Beschluss vom 14.03.2018, V ZB 131/17) zu entscheiden hatte.
Worum ging es?
Auf der Grundlage der Teilungserklärung wurde das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausgebaut. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung beklagten sich über Schallmängel.Der Versuch der betroffenen Eigentümer, eine Beschlussfassung im Rahmen einer außerordentlichen Eigentümerversammlung dahingehend herbeizuführen, den für den Ausbau des Dachgeschosses verantwortlichen Bauträger wegen etwaiger Mängel im Bereich der Dachgeschosswohnung in Anspruch zu nehmen, wurde abgelehnt. Kein Beschluss gefasst wurde über den Antrag der betroffenen Eigentümer, ein Gutachten zu Schallschutzmängeln einzuholen.
Daraufhin leiteten die Eigentümer der Wohnung, die Schallmängel beklagt haben, ein selbstständiges Beweisverfahren ein.
Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht als Beschwerdegericht haben den Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens als unzulässig verworfen: Es fehle an der entsprechenden Vorbefassung durch die WEG.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts haben die betroffenen Eigentümer Rechtsbeschwerde zum BGH eingelegt.
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidungen des Amtsgerichts sowie des Landgerichts aufgehoben, und die Angelegenheit an das zuständige Amtsgericht zurückverwiesen.
Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung klargestellt, dass Eigentümer, die einen Mangel des Gemeinschaftseigentums geltend machen, berechtigt sind, auch ohne entsprechende Beschlussfassung der WEG in Ansehung der von ihnen behaupteten Mängel ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten, gegen die übrigen Eigentümer. Das Recht zusteht, ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten, besteht ohne dass die WEG dem entsprechenden Antrag der Eigentümer auf Geltendmachung entsprechender Ansprüche gegen den Bauträger entsprochen hat.
Der BGH hat darüber hinaus festgestellt, dass auch ohne entsprechenden Antrag, über den in der WEG-Versammlung abgestimmt worden ist, der Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens dann zulässig ist, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass die WEG eine entsprechende, vom betroffenen Eigentümer beantragte Beschlussfassung negativ bescheiden wird.
Damit wird die Position des Eigentümers, der Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum beklagt, erheblich bestärkt.
Er hat die Möglichkeit, trotz gegenteiliger Beschlussfassung durch die WEG, selbst dann, wenn zu erwarten ist, dass die WEG einen entsprechenden Negativbeschluss fassen sollte, im Rahmen eines selbstständigen Beweisverfahrens feststellen zu lassen, dass Mängel am Gemeinschaftseigentum vorhanden sind.