Ein Wohnungseigentümer, der vom Bauträger erworben hat, stellt Mängel fest, die zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen, sich jedoch nur auf sein Sondereigentum störend auswirken.
Er will die Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen, zunächst durch einen Sachverständigen den Umfang der Mangelhaftigkeit überprüfen zu lassen, die erforderlichen Arbeiten auszuschreiben, um auf dieser Grundlage einen Beschluss zu fassen dahingehend, den Mangel zu beseitigen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt den entsprechenden Beschlussantrag mehrheitlich ab.
Für den vom Mangel betroffenen Eigentümer stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens. Muss er den Beschluss, einen Negativbeschluss, anfechten, ist er berechtigt, ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die übrigen Eigentümer der WEG einzuleiten? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seinem oben genannten Urteil beantwortet.
Im vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall litt der Eigentümer der im vorletzten Geschoss gelegenen Wohnung an Lärm, der aus der darüber liegenden Wohnung in seine Wohnung nach unten drang. Sein Beschlussantrag dahingehend, den Bauträger, der für die Errichtung der Wohnung im Dachgeschoss verantwortlich zeichnet, wegen etwaiger Mängel im Zusammenhang mit dem Dachgeschossausbau in Anspruch zu nehmen, wurde mehrheitlich abgelehnt.
Ein weiterer Antrag, zur Vorbereitung der Ansprüche ein Gutachten zu Schallschutzmängeln einzuholen, wurde „auf Grund der allgemeinen Stimmungslage“ der anwesenden Eigentümer nicht zur Abstimmung gebracht.
Der Eigentümer hat darauf verzichtet, den Beschluss anzufechten, mit dem er beantragt hat, den Bauträger wegen etwaiger Mängel des Dachgeschossausbaus in Anspruch zu nehmen. Er hat weiterhin keine neue Beschlussfassung herbeigeführt über den Antrag, über den „auf Grund der allgemeinen Stimmungslage“ nicht durch Beschluss entschieden worden ist.
Er hat stattdessen Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens gegen die übrigen Eigentümer der WEG beantragt.
Der Antrag wurde sowohl vom Amtsgericht als auch vom Beschwerdegericht, dem Landgericht als unzulässig verworfen.
Es fehle, so die Rechtsauffassung des Amtsgerichts und des Landgerichts, an einer so genannten Vorbefassung der WEG, d. h. an einem Beschluss über das Begehren des Wohnungseigentümers die Mängel beseitigen zu lassen.
Der Bundesgerichtshof war anderer Auffassung.
Es sei, so der BGH, nicht erforderlich, dass ein Wohnungseigentümer, bevor er ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die WEG einleitet wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, nicht erforderlich, dass er zuvor eine Beschlussfassung herbeiführt.
Vielmehr, so der BGH, sei der Eigentümer berechtigt, sofort einen Antrag auf Durchführung eines selbstständigen Beweisverfahrens zu stellen.
Gleichwohl ist es für einen Eigentümer nicht ratsam, diesen zulässigen Weg zu wählen, und zwar wegen der Kosten, die durch ein selbstständiges Beweisverfahren entstehen, dadurch entstehen, dass Sachverständigengutachten eingeholt werden müssen, die regelmäßig mehrere 1.000,00 € an Kosten verursachen.
Dem Eigentümer, der ohne vorherige Beschlussfassung den grundsätzlich ihm offen stehenden Weg wählt, ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die übrigen Eigentümer der WEG einzuleiten, steht kein Anspruch gegen die WEG zu auf Erstattung der ihm durch dieses Verfahren entstandenen, im Regelfall nicht unerheblichen Kosten (vergleiche hierzu BGH, Urteil vom 23.02.2018, V ZR 101/16).
Ein solcher Anspruch besteht nach dem Beschluss des BGH dann und nur dann, wenn eine Pflichtverletzung der übrigen Eigentümer der WEG vorliegt.
Eine solche Pflichtverletzung liegt nur dann vor, wenn ein entsprechender begründeter Antrag des Wohnungseigentümers keine Mehrheit gefunden hat, mit anderen Worten die Mehrheit der Wohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung abgelehnt hat.
Damit liegt ein Pflichtenverstoß der übrigen Eigentümer vor, der diese zum Schadenersatz verpflichtet, im Ergebnis diese verpflichtet, die dem das selbstständige Beweisverfahren durchführenden Eigentümer entstandenen Kosten diesem zu ersetzen.
Im Ergebnis bedeutet dies, dass es zwar einem Wohnungseigentümer unbenommen ist, ohne vorherige Beschlussfassung gegen die übrigen Eigentümer der WEG ein selbstständiges Beweisverfahren einzuleiten.
Er wird dies jedoch tunlichst wegen der Kostenlast unterlassen und zuvor auf eine Beschlussfassung hinwirken.
