Urteil des OLG Düsseldorf vom 11.10.2016, 21 U 120/15
Eine Vielzahl von alten Mehrfamilienhäusern, insbesondere in Städten, wird von Bauträgern erworben, kernsaniert und in Wohnungseigentum/Teileigentum aufgeteilt.
Stellen die Erwerber Mängel fest, stellt sich nicht selten die Frage, ob insoweit Ansprüche gegen den Bauträger gegeben sind, dieser für die Mängel nach Werkvertragsrecht zu haften hat. Häufig verteidigt sich der Bauträger gegen entsprechende Ansprüche mit dem Argument, dass es sich hierbei um von ihm nicht sanierten Bestand handeln würde, für den Kaufrecht geltend würde. Die Haftung sei insoweit ausgeschlossen durch die entsprechende Regelung im Notarvertrag, wonach die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude ausgeschlossen sind.
Für den Erwerber, der Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Gewährleistungsansprüche in Ansehung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum übergeleitet worden sind, stellt sich die Frage, ob der Einwand des Bauträgers berechtigt ist.
Im vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall ging es um feuchte Kellerräume.
Im notariellen Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber fand sich die Aussage, dass der Verkäufer eine Kernsanierung des Gebäudes durchführt.
Die einzelnen Arbeiten, die zum Zwecke der Kernsanierung ausgeführt werden sollten, ergaben sich aus einer dem Notarvertrag beigefügten Grundrissskizze sowie einer Baubeschreibung.
Weiterhin enthielt der Kaufvertrag eine Bestimmung dahingehend, dass die Rechte des Käufers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude ausgeschlossen sein sollten.
Die Erwerber der Eigentumswohnungen mussten feststellen, dass ihre Keller feucht waren.
Der Bauträger war der Auffassung, er sei zur Mangelbeseitigung nicht verpflichtet.
Daraufhin wurde er klageweise auf Zahlung der voraussichtlichen Kosten für die Trockenlegung der Keller in Höhe eines Betrages von 64.264,60 € in Anspruch genommen. Das Oberlandesgericht hat den klagenden Eigentümern den Betrag zugesprochen und in seiner Entscheidung, wobei es auf die umfangreiche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu dieser Problematik verwiesen hat, ausgeführt,
dass
- den Ansprüchen der klagenden Eigentümer nicht entgegengehalten werden kann, dass in der Baubeschreibung die Kellerabdichtung nicht erwähnt wird.
Dies, so das OLG zutreffend, sei unschädlich, da, so ein Bauträger sich zur Kernsanierung verpflichte, er nicht nur für die ausgeführten Umbauarbeiten nach Werkvertragsrecht haftet, sondern auch für die in diesem Bereich vorhandene Altbausubstanz nach den Gewährleistungsregeln des Werkvertragsrechts. Zu der Wohnung der Erwerber gehören im Sondereigentum stehende Kellerräume, so dass der Erwerber erwarten darf, dass er einen Keller vorfindet, der für den normalen Gebrauch geeignet ist.
- die Erklärung der Erwerber im Kaufvertrag, dass sie das Kaufobjekt in dem derzeitigen weitgehend sanierten Zustand besichtigt hätten, und mit der bisherigen Ausführung einverstanden wären, einem Anspruch auf Sanierung der Keller nicht entgegen stünde, die Klausel intransparent sei, nicht erkennen lasse, welche Bauteile bereits als saniert geltend sollten, und in welchen noch Arbeiten ausgeführt werden sollten
Die Entscheidung des OLG Düsseldorf liegt auf der Linie der BGH-Rechtsprechung. Wenn bei derartigen kernsanierten Gebäuden, wobei es nicht darauf ankommt, ob dieser Begriff verwendet wird, sondern auf den Umfang der Sanierungsarbeiten ankommt, sich Mängel am Bestandsgebäude zeigen, haben die Erwerber gute Chancen, ihre Gewährleistungsansprüche mit Erfolg geltend zu machen.
