Es kommt nicht selten vor, dass nach der Abnahme sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums Mängel auftreten, die zu Schäden sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum führen.
Solche Schäden entstehen z. B., wenn es durch einen Mangel an der Abwasserleitung zur Überschwemmung kommt, zu damit verbundenen Verschmutzungen, Schäden sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum.
Schäden können dadurch entstehen, dass durch eine nicht ausreichende Wärmedämmung sich Feuchtigkeit an den Wänden einer Wohnung bildet, und dadurch die Möbel eines Erwerbers geschädigt werden.
Die Beispiele ließen sich beliebig fortsetzen, so, wenn durch einen Fehler in der elektrischen Anlage es zu einem Brand in der Wohnung kommt.
Bisher wurden derartige Schäden als Mangelfolgeschäden bezeichnet mit der rechtlichen Folge, dass zur Geltendmachung des Schadenersatzanspruches es nicht erforderlich war, zuvor den verantwortlichen Bauträger zur Nacherfüllung aufzufordern. Zur Klarstellung: Es geht nicht um die Geltendmachung von Mängeln am Sondereigentum am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern es geht um Schäden, die durch die Mangelhaftigkeit entstehen. Urteil des BGH vom 07.02.2019, VII ZR 63/18
Der für das private Baurecht zuständige VII. Zivilsenat hat in seinem oben genannten Urteil sich mit der Problematik der so genannten Mangelfolgeschäden befasst.
Ein solcher mangelbedingter Folgeschaden liegt danach nur dann vor, wenn er an anderen Rechtsgütern des Bestellers oder an dessen Vermögen eingetreten ist.
Davon zu unterscheiden, so der BGH, ist der Mangel, der der Werkleistung als solcher anhaftet. Der Unterschied zwischen beiden Schäden liegt nach dem Urteil des BGH darin, dass ein Schaden, der dadurch entsteht, dass der Unternehmer im Zuge der Beseitigung des Mangels Schäden am sonstigen Eigentum des Bestellers verursachen muss, dem Gewährleistungsrecht unterfällt, da der Unternehmer im Rahmen der Nacherfüllung den Zustand herzustellen hat, der bestanden hätte, wenn der Mangel nicht vorhanden gewesen wäre.
Nicht dem Gewährleistungsrecht, so der BGH, unterfallen nur diejenigen Schäden an anderen Rechtsgütern des Bestellers oder an dessen Vermögen, die durch die mangelhafte Werkleistung verursacht worden sind.
Diese, so der BGH, werden von der Nacherfüllung nicht erfasst, sondern können nur Gegenstand des Schadenersatzanspruches gemäß § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB sein.
Bekanntlich ist jeder Eigentümer eines Wohnungseigentums, eines Teileigentums Eigentümer nicht nur seines Sondereigentums, sondern auch des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies bedeutet nach dem Urteil des BGH, dass Nacherfüllungsarbeiten, Mangelbeseitigungsarbeiten auch die Gebäudeteile mit erfassen, die als solche nicht mangelhaft waren, die jedoch durch den Mangel geschädigt worden sind.
Dies bedeutet, dass grundsätzlich bei Schäden, die am gemeinschaftlichen Eigentum auftreten, am Sondereigentum, dem Bauträger grundsätzlich eine Aufforderung zur Mangelbeseitigung zugehen muss, verbunden mit einer Fristsetzung.
Wird dies versäumt, werden die Schäden auf Kosten eines Eigentümers bzw. der WEG beseitigt, besteht kein Anspruch gegen den Bauträger auf Ersatz der Kosten.
