Der Gesetzgeber hat mit Wirkung zum 01.01.2018 dem BGB spezielle Regelungen hinzugefügt, die dann zur Anwendung kommen, wenn ein Verbraucher ein Unternehmen mit der kompletten Erstellung eines Bauwerks, eines Gebäudes beauftragt. Für einen so genannten Verbraucherbauvertrag gelten besondere Regelungen, die den Verbraucher davor schützen sollen, dass er für die von ihm zu bezahlende, bezahlte Vergütung nicht termingerecht und/oder nicht die Leistung erhält, die sein Vertragspartner ihm versprochen hat.
Die nachfolgenden Bestimmungen gelten ausschließlich für so genannte Verbraucherbauverträge zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher. Um welche Art von Verträgen handelt es sich hierbei? Die Besonderheit dieser Verbraucherbauverträge besteht darin, dass sich der Unternehmer gegenüber dem Verbraucher verpflichten muss, sämtliche für die Entstehung eines Hauses zu erbringenden Leistungen auszuführen, quasi vom Keller bis zum Dach.
Auch der Verbraucher ist im Zusammenhang mit einem Verbraucherbauvertrag verpflichtet, Abschlagszahlungen zu errichten.
Es entspricht der Üblichkeit, dass derartige Verbraucherbauverträge eine Regelung im Zusammenhang mit Abschlagszahlungen enthalten, dahingehend, dass beim Erreichen bestimmter Bautenstände ein bestimmter Prozentsatz des vereinbarten Werklohns bezahlt werden muss. Da ein Verbraucher im Regelfall erst dann beurteilen kann, ob das vom Unternehmer geschuldete Gesamtwerk, Bauwerk dem Vertrag entspricht, keine Mängel aufweist, hat der Gesetzgeber Sicherungen für den Verbraucher vorgesehen:
1)
Nach § 650 m Abs. 2 BGB ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher zusammen mit der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten.
Derartige Sicherheiten werden im Regelfall in Form von Bankbürgschaften geleistet.
Stellt der Unternehmer dem Verbraucher keine Sicherheitsleistung zur Verfügung, kann dieser so lange die Zahlung von Abschlagsrechnungen verweigern, bis ein Betrag erreicht ist in Höhe der vom Unternehmer zu stellenden Sicherheitsleistung. Wichtig ist, dass nach der Rechtsprechung in entsprechenden Vereinbarungen über Abschlagszahlungen auf dieses Recht des Verbrauchers hingewiesen werden muss, andernfalls die Vereinbarung über die Abschlagszahlung unwirksam ist, da sie der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB nicht standhält.
Mit dieser Sicherheitsleistung erhält der Verbraucher zum einen ein Druckmittel gegenüber seinem Vertragspartner, fristgerecht und mangelfrei das Gebäude zu errichten. Zum anderen bedeutet eine solche Sicherheitsleistung einen Schutz für den Fall, dass der Unternehmer in die Insolvenz gerät.
Der Verbraucher hat für diesen Fall entweder eine Bürgschaft, auf die er trotz der Insolvenz zurückgreifen kann, oder einen Einbehalt, den er dazu verwenden kann, um Restarbeiten, Mangelbeseitigungsarbeiten zu bezahlen.
2)
Eine weitere Sicherheit für den Verbraucher ist in § 640 m Abs. 1 BGB geregelt.
Danach dürfen die Abschlagszahlungen nicht höher sein als 90 % der vereinbarten Gesamtvergütung, bzw., so nachträgliche Änderungen zu einer Erhöhung der ursprünglich vereinbarten Vergütung geführt haben, dieser nunmehr geltenden Vergütung.
Dies bedeutet, dass Abschlagszahlungen vom Unternehmer nur gefordert werden können bis zur Grenze von 90 % der vereinbarten Vergütung, und die fehlenden 10 % erst in Rechnung gestellt werden können, wenn das Bauvorhaben fertiggestellt und abgenommen worden ist.
Hat der Unternehmer nicht vertragsgerecht geleistet, mangelhaft geleistet, nicht fristgerecht geleistet, kann der Verbraucher bei Vorliegen der entsprechenden gesetzlichen Voraussetzungen die Zahlung der letzten Rate verweigern.
Es ist davon auszugehen, dass im Rahmen von Vereinbarungen über Abschlagszahlungen der Unternehmer auch auf diese Regelung hinweisen muss, will er nicht Gefahr laufen, dass die Zahlungsvereinbarung unwirksam ist.
3)
Die Folge der Unwirksamkeit von Zahlungsvereinbarungen wäre, dass der Unternehmer zwar nicht sein Recht verliert, Abschlagszahlungen zu verlangen, jedoch im Rahmen der Abschlagsrechnungen nunmehr im Einzelnen darlegen muss, weshalb er vom Verbraucher den Betrag X fordert.
Nach § 632 a Abs. 1 BGB muss eine Abschlagsrechnung eine Aufstellung enthalten, die den zur Zahlung von Abschlägen Verpflichteten, auch den Verbraucher, in die Lage versetzt, rasch und sicher, so der Wortlaut des Gesetzes, zu prüfen, ob der Unternehmer die Leistung erbracht hat, für die er eine bestimmte Vergütung fordert.
Nachdem die Vergütung in Verbraucherbauverträgen üblicherweise in Form einer Pauschale festgelegt wird, unter Umständen die einzelnen Gewerke Leistungen mit einem Pauschalpreis versehen werden, bereitet es dem Unternehmer nicht geringe Schwierigkeiten, wenn er den Anforderungen des § 632 a Abs. 1 BGB entsprechen will: Er ist, so die mit dem Verbraucher getroffene Vereinbarung über Abschlagszahlungen unwirksam sein sollte, gezwungen, quasi seine Kalkulation offenzulegen und die mit den einzelnen Abschlagsrechnungen geltend gemachten Forderungen entsprechend aufschlüsseln, sodass der Verbraucher nachvollziehen kann, ob die mit der Abschlagsrechnung geltend gemachte Forderung dem Bautenstand entspricht.
4)
Abschließend noch der Hinweis, dass nicht nur im Rahmen von Verbraucherbauverträgen, sondern bei jeglicher Art von Bauverträgen der Auftraggeber, sei es ein Verbraucher, sei es ein Unternehmer, das Recht hat, ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben in Bezug auf jede Abschlagsrechnung, so die vom Auftragnehmer erbrachte Leistung mangelhaft ist.
Insoweit besteht ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des zweifachen Betrages, der voraussichtlich erforderlich ist, um den/die Mängel zu beseitigen. Wichtig ist, zu wissen, dass das Zurückbehaltungsrecht sich nicht beschränkt auf die der Leistungserbringung nachfolgende Abschlagsrechnung, sondern auch dann noch geltend gemacht werden kann, wenn der Mangel erst zu einem späteren Zeitpunkt festgestellt, erkannt wird, der Auftragnehmer die auf die mangelhafte Leistung folgende Abschlagrechnung ohne Abzüge bezahlt haben sollte.
