Nicht selten enthalten Exposés, sonstige Werbemittel, mit denen für den Erwerb einer Eigentumswohnung, eines Hauses geworben wird, Aussagen, die sich im notariellen Vertrag über den Erwerb der Immobilie nicht wiederfinden.
Ist der Bauträger an die Aussagen in Exposés, sonstigen Werbemitteln, gebunden, entfalten diese eine rechtliche Wirkung?
Mit diesem Thema hat sich das OLG München in seinem Beschluss vom 27.07.2021, 28 U 1923/21 Bau befasst.
Um was ging es?
Die Bauträgerin hat im Rahmen der Vorverhandlung ihrem Vertragspartner ein Informationsblatt zur Verfügung gestellt, in dem genaue und spezifische Angaben gemacht werden zum Wärmeverlust, der entsteht im Zusammenhang mit der Versorgung des Gebäudes mit Fernwärme.
Danach sollte der Verlust bis zu 13,5 W/m bzw. 20,5 W/m je nach verwendeten Rohren liegen.
Tatsächlich lagen die entsprechenden Werte, festgestellt durch den vom Gericht beauftragten Sachverständigen, um 3 bis 5 mal so hoch, abhängig vom Rohrtyp.
Die Bauträgerin hat sich darauf berufen, dass die Angaben im Informationsblatt rechtlich ohne Bedeutung seien.
Dieser Auffassung ist das OLG München nicht gefolgt. Es hat ausgeführt, dass sich die so genannte Beschaffenheitsvereinbarung, d. h. das, was nach dem Vertrag von der Auftragnehmerin, im vorliegenden Fall der Bauträgerin als Leistung erbracht werden muss, regelmäßig nicht nur aus dem Vertrag ergibt, sondern auch aus den vorvertraglichen Unterlagen, wie einem Verkaufsprospekt oder ähnlichen Unterlagen:
„Die Beschaffenheitsvereinbarung ergibt sich aus dem Vertrag oder den vorvertraglichen Unterlagen, wie etwa einem Verkaufsprospekt oder einer Leistungsbeschreibung mit der zum Ausdruck kommenden Qualität und Standard.
3.
Stellt der Auftragnehmer dem Auftraggeber vor Vertragsabschluss ein Informationsblatt zur Verfügung, in dem genaue und spezifische Angaben (hier: Zum Wärmeverlust einer Fernwärmeversorgungsanlage) gemacht werden, sind diese Angaben Teil der vereinbarten Beschaffenheit.“
(vgl. OLG München, aaO, Leitsätze)
Diese Entscheidung des OLG München ist unter dem Aspekt des Verbraucherschutzes zu sehen: Wird ein Verbraucher/Vertragspartner in Exposés, Leistungsbeschreibungen etc. durch Angaben die sich weder im notariell beurkundeten Vertrag wiederfinden, noch im zu erstellenden Bauwerk, zum Erwerb einer Immobilie veranlasst, kann sich der Bauträger nicht darauf berufen, diese Erklärungen hätten keine Rechtswirkung.
