Der Fertigstellungstermin für die geschuldete Bauleistung ist verstrichen, der Bauträger macht trotz Mahnungen keine Anstalten, noch fehlende Leistungen zu erbringen. Welche rechtliche Möglichkeit besteht für die Erwerber, den Bauträger zu zwingen, die restlichen Arbeiten auszuführen?
Wie sich aus dem Urteil des Kammergerichts Berlin ergibt (vgl. Urteil vom 16.07.2024, 21 U 131/23), hatte sich eine Bauträgerin verpflichtet genau bezeichnete Leistungen an einem Altbau durchzuführen und diese bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertig zu stellen.
Es wurden Eigentumswohnungen verkauft. Die bis zu einem bestimmten Zeitpunkt herzustellenden Leistungen wurden nicht fristgerecht erbracht, auch nicht, nachdem die Erwerber die Bauträgerin zur Erbringung der Leistung aufgefordert hatten. Daraufhin erhoben die Erwerber Klage gegen die Bauträgerin mit dem Antrag, bestimmte von ihnen im Einzelnen genau bezeichnete, beschriebene, von der Bauträgerin geschuldete Leistung zu erbringen. Die Klage beschränkte sich auf einen Teil der von der Bauträgerin zu erbringenden Leistungen. Das Kammergericht Berlin hält eine solche Klage für zulässig. Die Erwerber hätten das Recht, wenn die Bauträgerin in Verzug geraten ist, im Klageweg die Erbringung der Leistung zu fordern, das heißt die Erfüllung der von der Bauträgerin eingegangenen Verpflichtungen. Das Kammergericht ist in seinem Urteil auch auf die Frage eingegangen, welche Bedeutung ein zu Gunsten der klagenden Erwerber ergehendes Urteil hat, mit dem die Bauträgerin zur Erbringung von Leistungen verurteilt wird. Danach können die klagenden Erwerber die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil einleiten. Die Zwangsvollstreckung erfolgt in der
Weise, dass beim Landgericht zu einem beantragt wird, die Erwerber/Kläger zu ermächtigen, auf Kosten der beklagten Bauträgerin die Arbeiten, zu denen die Bauträgerin verurteilt worden ist, ausführen zu lassen, und an sie einen Vorschuss zu bezahlen in Höhe der voraussichtlichen Kosten, die diese aufwenden müssen, um die von der Bauträgerin geschuldeten Leistungen ausführen zu lassen. Zu diesem Zweck müssen entweder Kostenvoranschläge von Unternehmen vorgelegt werden, die bereit sind, die Arbeiten auszuführen, oder es muss die Stellungnahme eines Architekten oder Sachverständigen vorgelegt werden, aus der sich ergibt, welche Kosten im Zuge der ausführenden Arbeiten im Detail entstehen. Auf diese Weise haben die Erwerber die Möglichkeit die von der Bauträgerin nicht ausgeführten Arbeiten ausführen zu lassen. Der Vorteil eines solchen Verfahrens ist, das Klageverfahren keine allzu großen Hürden für die Kläger aufweist, aufgrund von Urkunden der Beweis geführt werden kann, dass die Bauträgerin die entsprechenden mit der Klage geltend gemachten Leistungen schuldet. Es muss auch im Regelfall kein Sachverständigengutachten eingeholt werden, sodass auch die Kosten des gerichtlichen Verfahrens überschaubar sind.
Der Vorteil besteht darin, dass im Rahmen der Zwangsvollstreckung nur sehr geringe Anwaltsgebühren anfallen, und die Gerichte im Normalfall derartige Anträge zügig bearbeiten, wenn sie ausreichend begründet sind.
