Bundesgerichtshof, Urteil vom 12. Dezember 2012 - VIII ZR 264/12
Der Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist.
Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen.
Die Beklagte war seit dem Jahr 1992 bis Ende Februar 2007 Mieterin einer Wohnung der Klägerin in Berlin. Sie erbrachte während des Mietverhältnisses neben der Miete Vorauszahlungen auf die Nebenkosten, über die die Klägerin u.a. für die Jahre 2002 bis 2006 abrechnete, vorbehaltlich einer Nachberechnung im Hinblick auf eine zu erwartende rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer. Das zuständige Finanzamt setzte die Grundsteuer mit Bescheid vom 03. Dezember 2007 rückwirkend für die Jahre ab 2002 fest. Die unter dem 30. Januar 2008 vorgenommene Nachberechnung der Grundsteuer für die Jahre 2002 bis 2006 führte zu einer Nachforderung der Klägerin in Höhe von € 1.095,55. Der Mahnbescheid über diese Forderung wurde der Beklagten am 27. August 2010 zugestellt. Die Beklagte hat sich auf Verjährung berufen.
Das Amtsgericht hat der auf Zahlung von € 1.095,55 nebst Zinsen gerichteten Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Beklagten zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Beklagte ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Gegenstand des Revisionsverfahrens war die Frage, ob die Nachforderung der Klägerin verjährt ist oder nicht.
Der Bundesgerichtshof ist zu dem Ergebnis gelangt, dass die Betriebskostennachforderung der Klägerin unverjährt ist.
Nach § 199 Abs. 1 BGB beginnt die Verjährung mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.
Im vorliegenden Fall erhielt die Klägerin erst mit dem Bescheid des Finanzamts vom 03. Dezember 2007 die erforderliche Kenntnis mit der Folge, dass die 3-jährige Verjährungsfrist schon deshalb nicht vor dem 01. Januar 2008 beginnen konnte. Folglich war die Verjährungsfrist bei der Zustellung des Mahnbescheids am 27. August 2010 noch nicht abgelaufen.
Weiter wurde vom Bundesgerichtshof darauf hingewiesen, dass der Vermieter nicht gehalten ist, eine Betriebskostenabrechnung zur Vermeidung der Verjährung insgesamt zurückzustellen, wenn er - wie hier die Klägerin - eine einzelne Betriebskostenposition ohne sein Verschulden nur vorläufig abrechnen kann.
Am Ende der Entscheidung hat der Bundesgerichtshof nochmals darauf hingewiesen, dass eine Nachberechnung alsbald nach Wegfall des Hindernisses vorgenommen werden muss, und zwar innerhalb einer Frist von 3 Monaten. Im vorliegenden Fall begann diese Frist ab Erhalt des Grundsteuerbescheides zu laufen.
