Bundesgerichtshof, Urteil vom 10. Juli 2013 - XII ZR 62/12
Auch bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum rechtfertigt allein die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter nicht die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses, das einer nachträglichen Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
Die Parteien stritten über restliche Betriebskosten aus einem Mietverhältnis über Gewerberäume.
Der Beklagte mietete vom Kläger ein Ladengeschäft mit Stellplatz. Im Mietvertrag verpflichtete sich der Kläger, über die vom Beklagten zu zahlenden Betriebskosten unter Berücksichtigung der geleisteten Vorauszahlungen jährlich abzurechnen.
Mit Schreiben vom 26. September 2010 übersandte der Kläger die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2009 an den Beklagten. Die Abrechnung schloss mit einem Guthaben des Beklagten in Höhe von € 53,75, welches der Kläger sofort an den Beklagten überwies.
Nachdem der Beklagte Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung erhoben hatte, erstellte der Kläger am 25. Oktober 2010 eine neue Abrechnung, die unter Berücksichtigung einer zuvor vom Kläger vergessenen Grundsteuerzahlung eine vom Beklagten zu zahlende Differenz in Höhe von € 375,76 auswies.
Mit seiner Klage verlangte der Kläger den vorgenannten Betrag, die Rückzahlung des bereits an den Beklagten ausbezahlten Guthabens in Höhe von € 53,75 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers ist erfolglos geblieben. Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgte der Kläger seine Zahlungsansprüche weiter.
Die Revision hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof ist zu dem Ergebnis gelangt, dass das Berufungsgericht zu Unrecht davon ausgegangen ist, dass durch den vorbehaltlosen Ausgleich des sich aus der ursprünglichen Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Kläger zwischen den Parteien ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande gekommen ist und der Kläger daher die Betriebskostenabrechnung nicht mehr zu Lasten des Mieters korrigieren konnte.
Der für die Wohnraum zuständige 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs kam bereits mit einem Urteil vom 12. Januar 2011 - VIII ZR 296/09 - zu dem Ergebnis, dass im Bereich der Wohnraummiete der vorbehaltlose Ausgleich eines Saldos durch Erstattung eines Guthabens oder Ausgleich eines Saldos zugunsten des Vermieters kein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt.
Der für die Gewerberaummiete zuständige 12. Senat des Bundesgerichtshofs schloss sich nunmehr für den Bereich des Gewerberaummietrechts der Auffassung des 8. Zivilsenats an, dass nämlich weder durch die vorbehaltlose Zahlung einer Betriebskostennachforderung durch den Mieter noch durch die vorbehaltlose Erstattung eines sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Guthabens durch den Vermieter für sich genommen ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis zustande kommt, das einer späteren Korrektur der Betriebskostenabrechnung entgegensteht.
Diese Entscheidung hat nunmehr auch für die Gewerberaummiete zur Folge, dass ein Vermieter auch nach Ausgleich eines Saldos aus einer Abrechnung noch korrigieren und mithin eine Nachforderung geltend machen darf. Umgekehrt gilt dies auch für den Mieter.
Vom Bundesgerichtshof wurde nicht die Frage geklärt, wielange Vermieter und Mieter Zeit und Gelegenheit haben, im Nachhinein noch Einwendungen zu erheben bzw. Nachforderungen geltend zu machen. Mutmaßlich dürfte die übliche Verjährungsfrist (3 Jahre) die Grenze bilden.
Mitgeteilt von Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Dietmar Straub
