Häufig versuchen Vermieter von Wohnraum, die Kosten für die Durchführung einer Räumungsklage dadurch einzusparen, dass sie nach einer erfolgten Kündigung wegen Zahlungsverzug eine Wohnung selber in Besitz nehmen und die Wohnungseinrichtung teilweise entsorgen, teilweise aber auch einlagern. Diese sogenannte „kalte Räumung“ wurde vom Bundesgerichtshof-vorsichtig ausgedrückt-nicht gebilligt.
Hauptartikel: In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall war der Kläger Mieter einer Wohnung der Beklagten. In 2005 war der Mieter für mehrere Monate mit unbekanntem Aufenthalt ortsabwesend. Auch kam er mit seinen Mietzahlungen in Verzug. Die Beklagte kündigte daraufhin das Mietverhältnis fristlos außerordentlich. Eine Räumungsklage erhob sie nicht, sondern öffnete die verschlossene Wohnung und nahm sie in Besitz. Dabei entsorgte die Beklagte einen großen Teil der Wohnungseinrichtung; weitere in der Wohnung befindliche Gegenstände lagerte sie ein.
In der Folgezeit beanspruchte der Kläger von der Beklagten für ihm angeblich abhanden gekommene, beschädigte oder verschmutzte Gegenstände Schadenersatz von über 60.000,00 €.
Das noch in der 1. Instanz zuständige Amtsgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung eines Betrages in der Größenordnung von ca. 130,00 €. Das Berufungsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen. Die hiergegen vom Kläger eingereichte Revision hatte in vollem Umfang Erfolg!
Der Bundesgerichtshof hat die „kalte Räumung“ als verbotene Eigenmacht und zugleich als unerlaubte Selbsthilfe bezeichnet und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass in einem solchen Fall die Darlegung-und Beweislast den Vermieter trifft, d.h. er muss darlegen und beweisen, dass sich die Gegenstände, die laut den Angaben des Mieters sich in der Wohnung befunden haben, tatsächlich nicht vorhanden waren.
Einen solchen Beweis kann ein Vermieter jedoch nur dann führen, wenn er ein vollständiges Bestandsverzeichnis erstellt und den Wert der darin aufgenommenen Gegenstände feststellen lassen hat.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall wurde ein solches Bestandsverzeichnis nicht erstellt mit der Folge, dass die Beklagte als Vermieterin verschuldensunabhängig haften musste.
Ausgehend von der Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist den Vermietern anzuraten, von einer „kalten Räumung“ Abstand zu nehmen und eine Räumungsklage einreichen zu lassen; dies letztendlich auch vor dem Hintergrund, dass zusätzlich noch strafrechtliche Aspekte relevant werden könnten.
