Sogenannte Schriftformheilungsklausel sind mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Sie können deshalb für sich genommen eine Vertragspartei nicht daran hindern, einen befristeten Mietvertrag unter Berufung auf einen Schriftformmangel ordentlich zu kündigen.
Der XII. Senat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für die Gewerberaummiete zuständig ist, hat am 27.09.2017 ein Urteil mit weitreichenden Folgen verkündet.
In diesem Urteil ging es unter anderem um die Frage, inwieweit eine so genannte Schriftformheilungsklausel in einem Mietvertrag wirksam ist oder nicht.
In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall lautete die Schriftformheilungsklausel wie folgt:
„Den Parteien ist bekannt, dass dieser Mietvertrag, der eine Laufzeit von mehr als einem Jahr hat,… der Schriftform bedarf. Sie verpflichten sich deshalb gegenseitig, auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, die erforderlich sind, um den gesetzlichen Schriftformerfordernissen Genüge zu tun. Dies gilt sowohl für den Mietvertrag, als auch für sämtliche Nachtrags-, Änderungs-und Ergänzungsvereinbarungen.“
Diese Klausel findet sich in nahezu jedem Gewerberaummietvertrag, der eine befristete Laufzeit vorsieht.
Hintergrund der Klausel war, dass, bevor eine Vertragspartei wegen einem so genannten Schriftformmangel einen befristeten Mietvertrag „quasi vorzeitig“ ordentlich fristgerecht kündigen konnte, zunächst auf die andere Vertragspartei zu gehen und diese auffordern musste, gemeinsam den Schriftformmangel zu beseitigen. Erst wenn die andere Vertragspartei hierzu nicht bereit war, konnte das Mietverhältnis gekündigt werden.
Der Bundesgerichtshof hat nun in seiner Entscheidung festgehalten, dass so genannte Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar seien. Solche Schriftformheilungsklauseln könnten keine rechtliche Wirksamkeit erlangen. § 550 BGB sei nach allgemeiner Ansicht zwingendes Recht.
Für die Praxis hat diese Entscheidung weitreichende Konsequenzen, da ab sofort jeder Schriftformmangel von Vermieter oder Mieter dazu herangezogen werden kann, ein vermeintlich befristetes Mietverhältnis vorzeitig zu beenden, beispielsweise mit der Folge, dass ein Standort vorzeitig verloren wird. Ausgehend hiervon sind Vermieter und Mieter zukünftig gut beraten, alle Vereinbarungen, Änderungen oder Ergänzungen im Zusammenhang mit einem laufenden Mietverhältnis immer in einem die Schriftform wahrenden Nachtrag festzuhalten.
Im Übrigen bleibt abzuwarten, ob durch diese Entscheidung eine „Kündigungswelle“ im Bereich der Gewerberaummiete ausgelöst wird.
