Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17 – entschieden, dass der Vermieter die in § 548 Abs. 1 BGB geregelte 6-monatige Verjährung von Ersatzansprüchen gegen seinen Mieter, nach Rückgabe der Mietsache, nicht durch formularvertragliche Regelungenverlängern kann.
10 Monate nach Mietvertragsende bekam eine Mieterin von ihrem ehemaligen Vermieter eine Klage zugestellt, wonach dieser 16.000,00 € Schadensersatz von ihr haben wollte.
Die Mieterin vertrat die Ansicht, dass der Anspruch ihres Vermieters nach § 548 Abs. 1 BGB verjährt war. Nach dieser Vorschrift verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache innerhalb von 6 Monaten, gerechnet ab Rückgabe. Im vorliegenden Fall war die gesetzliche Verjährungsfrist bereits verstrichen.
Der Vermieter hingegen sah die Sache anders, denn er hatte schließlich eine Klausel in seinem Formular-Mietvertrag stehen, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache (ebenso wie Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme von Einrichtungen) erst in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren.
Der BGH hat dazu entschieden, dass eine derartige Verlängerungsklausel, nach dem ein Vermieter die nach dem Gesetz vorgesehene 6-monatige Verjährung seiner Ersatzansprüche nach Rückgabe der Sache verlängert, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam ist.
Die in dem Formular-Vertrag enthaltene Klausel hat den Eintritt der Verjährung der in § 548 Abs. 1 BGB genannten Ansprüche gleich doppelt für den Mieter erschwert: zum einen verlängerte sich die Verjährungsfrist für die Ansprüche des Vermieters unzulässigerweise auf das Doppelte. Zum anderen schob die Klausel den Beginn des Fristlaufs nach hinten, weil sie nicht auf den Rückgabezeitpunkt, sondern auf das (rechtliche) Mietvertragsende abstellte.
Insoweit hat der BGH beide Regelungsgehalte nicht mit dem Grundgedanken von § 548 BGB für vereinbar gehalten.
Mit der kurzen Verjährung möchte der Gesetzgeber erreichen, dass gegenseitige Ansprüche im Zusammenhang mit dem Zustand der Mietsache schnell zwischen Mieter und Vermieter geklärt werden und dass zeitnah auf beiden Seiten Rechtssicherheit herrscht, ob noch Ansprüche bestehen oder nicht.
Mein Tipp daher an Sie:
Nach § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ihre Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in 6 Monaten. In diesem Zusammenhang ist besonders zu beachten, dass die 6-Monats-Frist für Sie schon ab dem Zeitpunkt zu laufen beginnt, ab dem Sie die Mietsache zurückerhalten. Dieser Umstand ist besonders wichtig, wenn Ihr Mieter die Mieträume schon vor Mietvertragsende an Sie zurückgegeben hat.
Gleichfalls verjähren die Ansprüche Ihres Mieters ebenfalls nach § 548 Abs. 2 BGB in 6 Monaten. Der Beginn der Verjährungsfrist läuft aber mit dem Mietvertragsende.
