Die in einem von einem Wohnraumvermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Regelung, wonach Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren, benachteiligt den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen und ist unwirksam.
In einem Formularmietvertrag, der vom Vermieter verwendet wurde, fand sich unter anderem folgende Regelung:
„Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.“
Mit dieser formularmietvertraglichen Regelung sollte die gesetzliche Regelung von § 548 BGB „entschärft“ werden, die wie folgt lautet:
„Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in 6 Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er (nämlich der Vermieter) die Mietsache zurückerhält.“
Der 8. Senat des Bundesgerichtshofs, der unter anderem für die Wohnraummiete zuständig ist, hat nunmehr am 08.11.2017 (VIII ZR 13/17) durch Urteil entschieden, dass eine solche Bestimmung in einem Formularmietvertrag mit den wesentlichen Grundgedanken von § 548 Abs. 1 S. 1, 2 BGB unvereinbar sei und den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen würde; diese Regelung sei daher nach § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
Der Bundesgerichtshof begründete seine Entscheidung unter anderem damit, dass eine formularvertragliche Erschwerung der Verjährung durch eine Verlängerung der Verjährungsfrist über 6 Monate hinaus weder sachgerecht noch mit dem gesetzgeberischen Anliegen nach einer möglichst raschen Klärung der gegenseitigen Ansprüche zu vereinbaren sei. Weiter wies der Bundesgerichtshof darauf hin, dass die Regelung auch deshalb unwirksam sei, weil in der mietvertraglichen Regelung auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses und nicht auf den Zeitpunkt des Rückerhalts der Mietsache abgestellt werden würde.
