Die Einführung der so genannten „Mietpreisbremse“ im Jahr 2015 führte bekanntlich nicht dazu, dass sich die Mieten signifikant reduziert haben. Nun beabsichtigt Justizministerin Barley eine Verschärfung der Mietpreisbremse, die insbesondere die Auskunftsrechte der Mieter stärkt. Daneben ist auch vorgesehen, dass für so genannte Modernisierungsmieterhöhungen eine Kappungsgrenze eingeführt wird und gleichzeitig die umlagefähigen Kosten einer Modernisierung von 11 % auf 8 % reduziert werden. Ob dieser Entwurf so die Zustimmung von Bundestag und Bundesrat findet, bleibt weiter abzuwarten.
In Anbetracht dieser für Vermieter problematischen Entwicklung sollten dringend möglichst umgehend Modernisierungen durchgeführt werden. Die nun geplante Veränderung steht in krassem Widerspruch zu der Energiewende, die der Gesetzgeber ebenfalls herbeiführen möchte. Es leuchtet ein, dass die Reduzierung des Energiebedarfs lediglich durch erhebliche Investitionen und Modernisierungen möglich ist. Es ist damit zu rechnen, dass alle Vermieter/Eigentümer hier in den nächsten Jahren und Jahrzehnten gezwungen sein werden, größere Investitionen in Dämmung, Heizungsanlagen u.v.m. aufzuwenden. Diese können in Zukunft dann lediglich in einem geringen Teil auf den Mieter umgelegt werden was weiter dazu führt, dass die Vermietung gegebenenfalls uninteressant werden kann weil sich Investitionen nicht oder erst nach vielen Jahrzehnten amortisieren.
Nach der aktuellen Rechtslage gibt es keine Kappungsgrenze für Modernisierungsmieterhöhungen. Dies bedeutet, dass sich die Miete bei Durchführung einer Modernisierungsmieterhöhung im Gegensatz zu anderen Erhöhungsinstrumenten unter Umständen sogar verdoppeln kann. Am besten wird dies deutlich an einem Beispiel:
Vermieter V modernisiert das Gebäude. Von den Modernisierungskosten entfallen 20.000 € auf die Wohnung des Mieters M. V kann die Jahresmiete des M um 11 % dieser Kosten erhöhen und zwar unabhängig davon, welche Miete M zahlt. Im Beispiel bedeutet dies eine Erhöhung der Jahresmiete von 2.200 €. Monatlich erhöht sich die Miete somit um 183,33 €.
Die Durchführung von Modernisierungsmieterhöhungen ist äußerst kompliziert, aber in vielen Fällen jedenfalls vor Änderung der Gesetzeslage aus wirtschaftlicher Sicht sehr lohnenswert. Wenn Sie beabsichtigen, eine Modernisierung durchzuführen, beraten und unterstützen wir Sie gerne. Selbstverständlich sind wir auch in allen anderen mietrechtlichen Angelegenheiten stets für Sie da.