Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 entschieden, dass bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung, welche nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Die im Mietvertrag etwaig enthaltene Wohnflächenangabe, die als zwischen den Parteien vereinbart gilt, ist nicht bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hält insoweit an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr fest, wonach früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen wurden.
Die sich im vorliegenden Fall streitenden Mietvertragsparteien haben im Mietvertrag eine Wohnfläche von 74,59 m² vereinbart. Die Wohnung war aber tatsächlich größer und hatte eine Wohnfläche von 78,22 m². Für Heizkosten zahlten die Mieter jährlich abzurechnende Vorauszahlungen. Die Vermieterin hat für die Heizkostenabrechnung 2013 und 2014 die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt. Die Mieter waren aber der Ansicht, dass die im Mietvertrag vereinbarte geringere Wohnfläche anzusetzen sei. Die Vermieterin begehrte eine Nachzahlungssumme aufgrund der Heizkostenabrechnung 2013 und 2014 in Höhe von 42,46 €. Nachdem die Mieter die Nachforderungssumme nicht bezahlt haben, hat die Vermieterin Zahlungsklage bei Gericht eingereicht.
Im Endergebnis hat der Bundesgerichtshof zu Gunsten der Vermieterin entschieden. Die Vermieterin hat bei der Abrechnung der Heizkosten zu Recht die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt. Es stellt zwar eine vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung dar, wenn im Mietvertrag eine Wohnfläche ausgewiesen ist, aber die Heiz- und Betriebskosten sind nach der tatsächlichen Wohnfläche abzurechnen. Der Bundesgerichtshof hat somit seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, denn danach waren Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen worden.
Der Bundesgerichtshof begründet seine Ansicht damit, dass eine nach allen Seiten hin interessengerechte Verteilung von Betriebskosten zu erreichen sei, wenn Betriebskosten nach einem objektiven Abrechnungsmaßstab umgelegt werden und dies ist eben die tatsächliche Wohnungsgröße.
