Die Berliner Gerichte neigen mitunter - einmal vorsichtig ausgedrückt - zu seltsamen Entscheidungen, die dann unter anderem vom Bundesgerichtshof korrigiert werden müssen.
Mit zwei am 19.09.2018 ergangenen Urteile hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zwei Entscheidungen der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und wieder bundesweit für klare Verhältnisse gesorgt. (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)
In beiden Verfahren sind die Mieter von in Berlin gelegenen Wohnungen mit zwei Monatsmieten in Verzug geraten. Daraufhin haben die Vermieter die Mietverhältnisse fristlos außerordentlich und hilfsweise ordentlich gekündigt. Nach Zugang der Kündigungen wurden die offenen Mieten jeweils vollständig bezahlt. Die Vermieter haben dennoch Räumungsklage eingereicht, jeweils gestützt auf die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen. Die fristlosen außerordentlichen Kündigungen sind aufgrund des Ausgleichs der Rückstände nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden.
Das Landgericht Berlin hat beide Räumungsklagen abgewiesen mit der Begründung, dass die beiden hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigungen „ins Leere gegangen“ seien, weil das jeweilige Mietverhältnis bereits durch den Zugang der wirksam ausgesprochenen außerordentlichen fristlosen Kündigung ein sofortiges Ende gefunden habe.
Der Bundesgerichtshof hat nun eindeutig und entgegen der Auffassung des Landgerichts festgehalten, dass ein Ausgleich der Rückstände im Sinne von § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht zur Folge hat, dass eine mit der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung „ins Leere geht“. Dies wiederum hat zur Folge, dass ein Mietverhältnis spätestens mit Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist endet, und zwar unabhängig davon, dass eine fristlose außerordentliche Kündigung aufgrund der sogenannten Schonfristzahlung unwirksam geworden ist.
Ausgehend von diesen beiden Entscheidungen ist den Wohnraumvermietern - nach wie vor - anzuraten, im Falle eines Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a BGB oder § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB nicht nur fristlos außerordentlich, sondern auch immer hilfsweise fristgerecht ordentlich zu kündigen.
