Endet ein Mietverhältnis und wird die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben, ist es häufig der Fall, dass Schäden an oder in der Mietsache festzustellen sind. Ausgehend hiervon stellte sich immer die Frage, wie der Vermieter gegenüber dem Mieter vorgehen musste.
Musste der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen, um ihm dadurch die Möglichkeit einzuräumen, Schäden zunächst selbst zu beseitigen?
Vom Bundesgerichtshof (BGH) wurde nun sowohl für die Wohnraummiete als auch für die Gewerberaummiete abschließend geklärt, wie ein Vermieter vorgehen muss bzw. vorgehen darf, wenn er bei der Rücknahme einer Wohnung oder von Gewerberäumen Schäden an der Mietsache durch übermäßige Abnutzung festgestellt hat.
Bislang war es immer streitig, ob der Vermieter im Falle des Vorhandenseins von Schäden dem Mieter zunächst eine Frist setzen musste, verbunden mit der Aufforderung, innerhalb der Frist die Schäden fachgerecht zu beseitigen oder ob dem Vermieter auch ohne diese Fristsetzung sogleich ein Schadensersatzanspruch zusteht.
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) entschieden, dass Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung erfordere.
Dieser Rechtsprechung hat sich der unter anderem für das Gewerberaummietrecht zuständige XII. Senat des Bundesgerichtshofs angeschlossen. In einer am 27.06.2018 verkündeten Entscheidung (XII ZR 79/17) hat der BGH folgendes festgehalten.
„Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, hat dieser - auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf (im Anschluss an BGH Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17 – NZM 2018,320).“
§ 249 Abs. 1 BGB enthält folgende Regelung:
„Wer zum Schadensersatz verpflichtet ist, hat den Zustand herzustellen, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre.“
§ 249 Abs. 2 BGB enthält folgende Regelung:
„Ist wegen Verletzung einer Person oder wegen Beschädigung einer Sache Schadensersatz zu leisten, so kann der Gläubiger statt der Herstellung den dazu erforderlichen Geldbetrag verlangen.“
Festzuhalten ist damit, dass dem Vermieter bei Schäden durch übermäßige Abnutzung ein Wahlrecht zusteht. D. h., der Vermieter kann vom Mieter die fachgerechte Beseitigung von Schäden innerhalb einer Frist verlangen. Er kann aber auch, ohne eine solche Frist setzen zu müssen, nach Dokumentation der Schäden beispielsweise eine Fachfirma damit beauftragen, die Schäden fachgerecht zu beseitigen, um dann anschließend die insoweit angefallenen Kosten gegenüber dem Mieter geltend zu machen oder mit einer vorhandenen Mietsicherheit zu verrechnen.
