Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (Entscheidung des Bundesgerichtshofs, VIII ZR 67/18 vom 05.12.2018)

Die Mieter einer Wohnung, die im Jahr 1968 erbaut wurde, haben zunächst vor dem Amtsgericht die Feststellung begehrt, dass sie wegen geometrischer Wärmebrücken in der Wohnung und einer damit verbundenen „Schimmelpilzgefahr“ zu einer Mietminderung sowie zu einem Zurückbehaltungsrecht berechtigt sind.

Das Amtsgericht hat dem Feststellungsbegehren der Mieter dem Grunde nach entsprochen. Die Mieter und die Vermieterin des Rechtsstreits haben gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung vor dem Landgericht eingelegt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Amtsgerichts teilweise gehalten und war ebenfalls der Ansicht, dass eine „Gefahr von Schimmelpilzbildung“ zu einer Mietminderung berechtige und zu einem Zurückbehaltungsrecht der Miete führe.

Das Berufungsgericht hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen mit der Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen geometrische Wärmebrücken und eine dadurch verursachte Gefahr von Schimmelpilzbildung einen Mangel der Mietwohnung begründen kann.

Der Bundesgerichtshof vertritt die Ansicht, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung keinen Sachmangel begründen, wenn dieser Zustand nach den im Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Maßstab und den zu diesem Zeitpunkt geltenden Regeln der Baukunst im Einklang steht. Denn dann ist die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand, der nicht zur Mietminderung berechtigt.

Ein Mangel einer Mietwohnung ist eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustands der Mietsache vom vertraglich vorausgesetzten Zustand. Grundsätzlich bestimmt sich der Zustand der Mietsache nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien. Falls keine Parteivereinbarungen gegeben sind, kann der Mieter erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist. Sofern es technische Normen gibt, ist jedenfalls deren Einhaltung geschuldet. Der Bundesgerichtshof ist dabei der Ansicht, dass der bei Errichtung des Gebäudes geltende Maßstab anzulegen ist. Zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1968, war noch keine Verpflichtung vorhanden das Gebäude mit einer Wärmedämmung zu versehen, so dass geometrische Wärmebrücken ein allgemein üblicher Bauzustand waren. Daraus schließt der Bundesgerichtshof, dass die streitgegenständliche Wohnung keinen Sachmangel wegen der vorhandenen geometrischen Wärmebrücken aufweist.

Der Bundesgerichtshof stellt auch ausdrücklich klar, dass eine angebliche Berufung auf die Grundsätze eines „zeitgemäßen Wohnens“ die vertragsgemäße Beschaffenheit einer Mietsache hinsichtlich der Wärmedämmung keine Grundlage darstelle, um hier einen Sachmangel zu begründen. Die Ansicht des Landgerichts würde bedeuten, einen neuen Mangelbegriff zu schaffen und bei unsanierten und älteren Wohnungen einen Neubaustandard als geschuldete Beschaffenheit zugrunde zu legen. Daher hat der Bundesgerichtshof die Entscheidung des Landgerichts aufgehoben und keine Berechtigung der Mieter zur Mietminderung und zur Zurückbehaltung der Miete wegen durch Wärmebrücken verursachten Gefahr einer Schimmelpilzbildung gesehen.

Fazit:

Nicht jede Gefahr einer Schimmelpilzbildung ist gleich als Sachmangel einer Wohnung anzusehen. Aufgrund dessen ist es umso wichtiger, bevor beispielsweise an eine Mietminderung gedacht wird, die Problematik insoweit mit einem fachkundigen Rechtsanwalt zu besprechen. Hierfür stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.