In seinem Urteil vom 21.08.2019 (Az: VIII ZR 255/18) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass für eine ortsübliche Vergleichsmiete nicht pauschal der Mietspiegel einer Nachbargemeinde herangezogen werden kann.
Eine Vermieterin hatte einen ortsfremden Mietspiegel zur Begründung einer Mieterhöhung zugrunde gelegt. Die Mieterin widersprach der Mieterhöhung mit der Begründung, dass das Mieterhöhungsverlangen nicht ordnungsgemäß begründet sei. Der Mietspiegel der Stadt Fürth, den die Vermieterin zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens herangezogen hatte, wäre nicht auf die Gemeinde Stein, in der sich die Mietwohnung befindet, anwendbar, weil beide Städte nicht vergleichbar seien.
Die Vermieterin klagte auf Zustimmung zur Mieterhöhung und hatte damit nicht Erfolg. Das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin war nicht formell ordnungsgemäß nach § 558a BGB begründet. Der BGH erklärte dazu, dass es zwar möglich sei ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer anderen Gemeinde zu begründen, aber nur dann, wenn es sich um den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde handelt. Laut BGH kommt es auf eine Gesamtbetrachtung der Verhältnisse des Einzelfalls sowie deren Gewichtung und Abwägung an. Wichtige Kriterien sind dabei die Einwohnerzahl, Infrastruktur und das jeweilige kulturelle Angebot.
Um eine ortsüblich Vergleichsmiete in der Nachbargemeinde heranziehen und die Erhöhung damit begründen zu können, dürfen laut dem BGH, die Unterschiede bei der Einwohnerzahl sowie in der wirtschaftlichen, kulturellen und sozialen Infrastruktur nur minimal ausfallen. Im vorliegenden Fall sprachen gegen die Vergleichbarkeit der beiden Städte, die sehr unterschiedliche Einwohnerzahl und die unterschiedliche Bevölkerungsdichte. Des Weiteren wurde ausgeführt, dass Fürth neben Einrichtungen zur Grundversorgung vor Ort auch weitere Einrichtungen wie Theater, Kinos und Krankenhäuser habe und dies in der Gemeinde Stein nicht gegeben sei. Hinzu komme, dass Stein nicht über einen U- und S-Bahnanschluss verfüge. Unerheblich sei dabei, dass die beiden Gemeinden direkt an Nürnberg angrenzen und Nürnberg von beiden Städten aus gut zu erreichen sei.
Fazit: Ob der Mietspiegel der Nachbarstadt herangezogen werden kann, ist eine Frage des Einzelfalls. Daher ist es ratsam, noch bevor ein Mieterhöhungsverlangen geltend gemacht wird, anwaltlichen Ratschlag dazu einzuholen.
