Im Bereich der Wohnraummiete ermöglicht § 940 a ZPO, eingeführt am 01.05.2013, eine Räumung durch eine einstweilige Verfügung bei Vorliegen verschiedener Voraussetzungen. Im Bereich der Gewerberaummiete war dies bislang eher nicht möglich. Dies auch vor dem Hintergrund, dass in § 940 a ZPO nur die Rede von einer Räumung von Wohnraum ist.
Wie oft kommt es in der Praxis vor, dass einem Mieter wegen Zahlungsverzug fristlos außerordentlich gekündigt werden muss. Da in den seltensten Fällen nach Zugang einer solchen Kündigung eine Räumung erfolgt, muss vom Vermieter eine Räumungsklage beim zuständigen Gericht eingereicht werden. Bis dann ein vollstreckbares Räumungsurteil vorliegt, sind unter Umständen schon viele Wochen und Monate verstrichen.
Der zuständige Gerichtsvollzieher wird dann mit der Zwangsräumung einer Wohnung oder einer gewerblichen Fläche beauftragt. Dieser kündigt auch gegenüber dem Räumungsschuldner an, wann die Räumung vollzogen werden wird. Trifft der Gerichtsvollzieher dann bei der Zwangsräumung in der zu räumenden Fläche eine weitere Person an, die im Räumungsurteil nicht aufgeführt ist, wird die Zwangsräumung abgebrochen.
Im Bereich der Wohnraummiete kann dann nach § 940 a ZPO gegen den Dritten, der bei der Räumung angetroffen wurde, die Räumung durch einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn dieser auch im Besitz der Mietsache ist, gegen den ehemaligen Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter von dem Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.
Nachdem jedoch § 940 a ZPO schon von seinem Wortlaut her nur im Bereich der Wohnraummiete Anwendung findet, war im Bereich der Gewerberaummiete die weitere Vorgehensweise die, dass der Vermieter gezwungen war, eine weitere Räumungsklage gegen den Dritten einzureichen, was wieder mit weiteren Kosten und Zeitverlust verbunden war, um auch gegen diesen einen vollstreckbaren Räumungstitel zu erlangen. Hatte man auch diesen weiteren Räumungstitel erwirkt, war und ist es in der Praxis üblich, den Besitz am Mietobjekt auf einen anderen Dritten zu übertragen, um dadurch erneut eine Zwangsräumung zu vereiteln.
Nunmehr hat das Oberlandesgericht Frankfurt mit einem Urteil vom 13.09.2019 (2 U 61/19) für die Gewerberaummiete entschieden, dass ausnahmsweise auch die Räumung und Herausgabe von gemieteten Geschäftsräumen im Wege der einstweiligen Verfügung angeordnet werden kann.
Dieser Entscheidung sind schon weitere oberlandesgerichtliche Entscheidungen mit der gleichen Auffassung vorangegangen (OLG Dresden, Urteil vom 29.11.2017, 5 U 1337/17 und OLG München, Beschluss vom 12.12.2017, 32 W 1939/17).
Allerdings hat das Oberlandesgericht Frankfurt ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine entsprechende oder analoge Anwendung von § 940 a ZPO im Bereich der Gewerberaummiete nicht in Betracht kommt. Allerdings sei, so das Oberlandesgericht, der Rechtsgedanke aus § 940 a ZPO auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar.
Damit eine solche einstweilige Verfügung überhaupt erlassen werden kann, muss eine Eilbedürftigkeit gegeben sein, die sich beispielsweise daraus ergeben kann, dass im Falle der Einreichung einer weiteren Räumungsklage dem Vermieter erhebliche weitere finanzielle Nachteile drohen würden. Auch darf der Vermieter im Zeitpunkt der Einreichung der ersten Räumungsklage keine Kenntnis davon gehabt haben, dass sich neben dem Räumungsschuldner eine weitere Person oder eine weitere juristische Person im Gewerbeobjekt aufgehalten hat bzw. aufhält.
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt ist zu begrüßen. Nur auf diesem Weg ist für einen Vermieter von Gewerberaum ein effektiver Rechtsschutz gewährleistet.
Abzuwarten bleibt im Übrigen, ob sich auch einmal der Bundesgerichtshof mit diesem Thema auseinandersetzen muss, was bislang noch nicht der Fall war.
