Im Rahmen von infektionsschützenden Maßnahmen gegen die Ausbreitung des Virus SARS-CoV-2 wurden bundesweit unter anderem der Betrieb von Verkaufsstellen des Einzelhandels untersagt. Auch Gastronomen müssen derzeit gravierende behördlich verordnete Einschränkungen hinnehmen. Nun ist am 01.04.2020 ein neues Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie in Kraft getreten. Dieses neue Gesetz ändert jedoch vom Grundsatz her nichts daran, dass der Mieter nach wie vor die mietvertraglich vereinbarte Miete schuldet. Das Gesetz sieht lediglich einen Kündigungsschutz zugunsten des Mieters vor, wenn dieser gegenüber dem Vermieter glaubhaft macht, dass die Miete wegen der Folgen der Corona-Pandemie nicht geleistet werden kann. Es gilt jedoch nach wie vor der Grundsatz, dass der Vermieter den Mieter auf Zahlung der rückständigen Miete verklagen kann und auch Verzugszinsen geschuldet sind.
Es stellt sich unabhängig von diesem neuen Gesetz die Frage, ob beispielsweise der Mieter einer Einzelhandelsfläche bei einer Nutzungsuntersagung weiterhin gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist, die vertraglich vereinbarte Miete ungekürzt zu leisten.
Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies einen Mangel begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Denn der Vermieter von Gewerberäumen ist lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht.
Ausgehend von den vorstehenden Grundsätzen, die der Bundesgerichtshof unter anderem in einem Urteil vom 13.07.2011 (XII ZR 189/09) aufgestellt hat, hat der Vermieter grundsätzlich wohl auch während der Dauer von Nutzungsuntersagungen und sonstigen nicht objektbezogenen staatlichen Einschränkungen einen Anspruch gegen den Mieter auf Bezahlung der vertraglich vereinbarten Miete.
Folglich trägt der Mieter das sogenannte Verwendungsrisiko; d.h., er ist weiterhin gegenüber dem Vermieter verpflichtet, die vertraglich vereinbarte Miete ungekürzt zu leisten. Ihm steht regelmäßig kein Minderungsrecht oder Ähnliches zu.
Gelten diese Maßstäbe jedoch auch in Anbetracht des historischen Ausmaßes der Corona Pandemie und in dem hier vorliegenden Fall einer „höheren Gewalt“?
Sollten mietvertragliche Regelungen existieren, in denen beispielsweise die Folge einer Nutzungsuntersagung oder generell die Rechtsfolgen bei höherer Gewalt geregelt wurden, gehen diese mietvertraglichen Regelungen vor. In der Praxis dürften sich solche Regelungen jedoch in den wenigsten Gewerberaummietverträgen finden.
Einem Gewerberaummieter, dem beispielsweise die Nutzung seiner Einzelhandelsfläche untersagt wurde, kann bis auf weiteres nur angeraten werden, ungekürzt und wie mietvertraglich vereinbart, die Miete an den Vermieter zu leisten. Wenn der Mieter – beispielsweise durch aussagekräftige Belege oder die Abgabe einer Versicherung an Eides statt - glaubhaft macht, dass ihm die Zahlung der Miete wegen den Folgen der Pandemie nicht möglich ist, muss er zwar keine Kündigung befürchten; es besteht aber dennoch das Risiko, dass der Vermieter gerichtliche Schritte einleitet und dadurch Prozesskosten entstehen, die mit hoher Wahrscheinlichkeit vom Mieter zu tragen sind.
Was bislang im Bereich der Gewerberaummiete nahezu nie zur Anwendung kam, ist eine Anpassung des Mietvertrages über die sogenannte „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB wegen höherer Gewalt. Nach dieser gesetzlichen Regelung kann eine Anpassung des Mietvertrags verlangt werden, wenn sich Umstände, die zur Grundlage des Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert haben und die Parteien den Vertrag nicht oder mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten. Dies wiederum gilt jedoch nur dann, wenn eine Vertragspartei unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.
Betrachtet man das Ausmaß der Corona-Krise und insbesondere die wirtschaftlichen Folgen für die Mieter, die, ohne ihre Einzelhandelsfläche betreiben zu können, die vertraglich vereinbarte Miete leisten müssen, kann dieser Umstand durchaus dazu führen, dass eine Anpassung des Mietvertrags zu erfolgen hat. Allerdings ist derzeit davon auszugehen, dass die Gerichte tendenziell nicht von einer Störung der Geschäftsgrundlage und einer entsprechenden Vertragsanpassung ausgehen werden, weil der Gesetzgeber in dem eingangs genannten neuen Gesetz explizit klargestellt hat, dass das Leistungsverweigerungsrecht des Mieters ausgeschlossen ist und sich in dem Gesetz und der Gesetzesbegründung kein Hinweis findet, dass diese Grundsätze für das Mietverhältnis Anwendung finden sollen. Vielmehr geht der Gesetzgeber davon aus, dass etwaige Zahlungsrückstände spätestens zum 30.06.2022 ausgeglichen werden müssen. Ab diesem Zeitpunkt wäre es dem Vermieter möglich, eine Kündigung auszusprechen, falls ein Ausgleich noch nicht erfolgt ist.
Den betroffenen Mietern ist dennoch anzuraten, sich mit den jeweiligen Vermietern in Verbindung zu setzen und im Rahmen einer Vertragsanpassung eine Reduzierung der geschuldeten Miete während der Dauer der Nutzungsuntersagung auf „null“ einzufordern. Zudem sollte der Mieter dem Vermieter mitteilen, dass die Miete ab sofort lediglich unter dem Vorbehalt der Rückforderung bezahlt wird.
Ausgehend von der aktuellen Rechtslage ist fraglich, ob sich ein Gewerberaumvermieter auf ein solches Begehren eines Mieters einlassen muss. Da jedoch nicht ausgeschlossen werden kann, dass die Rechtsprechung im Rahmen der aktuell vorhandenen Krise die Regelung des § 313 BGB doch anwendet, ist einem Vermieter durchaus anzuraten, sich im Rahmen von Verhandlungen mit dem Mieter zu verständigen und sich im Hinblick auf die zu leistende Miete während der Dauer der Nutzungsuntersagung zu einigen.
Für den Fall, dass es zu einer solchen Einigung kommen sollte, ist aber auf jeden Fall das gesetzliche Schriftformerfordernis nach § 550 BGB zu beachten mit der Folge, dass rein vorsorglich über die Inhalte einer Einigung ein Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag geschlossen werden sollte.
Kurz zusammengefasst bedeutet dies:
Für Mieter:
- Die Miete sollte weiterbezahlt werden.
- Mitteilung an den Vermieter, dass die Zahlung unter dem Vorbehalt der Rückforderung geleistet wird.
- Der Vermieter sollte dazu aufgefordert werden, einer Vertragsanpassung auf Reduzierung der Miete „auf null“ zuzustimmen.
Für Vermieter:
- Nach heutigem Stand ist davon auszugehen, dass die Miete weiterhin voll geschuldet ist.
- Einigungen mit dem Mieter sind zu empfehlen, da wegen der Besonderheiten der Corona-Krise und deren ganz außergewöhnlichen Folgen unklar ist, wie Gerichte entscheiden werden.
- Etwaige Einigungen sollten im Rahmen eines Nachtrags zum Mietvertrag erfolgen.
K3S Rechtsanwälte PartGmbB Filderstadt Ostfildern Reutlingen
RA und FA für Miet- und WEG-Recht Dietmar Straub
RA und FA für Miet- und WEG-Recht Bernd Bauer
RAin und FAin für Miet- und WEG-Recht Cansu Ferhatoglu
RA und FA für Miet- und WEG- Recht Markus Nowroth