Eine Betriebskostenabrechnung genügt den in formeller Hinsicht zu stellenden Anforderungen, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Die Mieter einer Wohnung wurden vom Vermieter auf Zahlung von Nachzahlungsforderungen, resultierend aus Betriebskostenabrechnungen, verklagt. Die Abrechnungseinheit für die Nebenkosten umfasste eine aus mehreren Gebäuden bestehende Gesamtanlage, in der sich sowohl Wohn- als auch Gewerbeeinheiten befinden. Die Klage des Vermieters auf Zahlung der Nachzahlungssummen aus den Betriebskostenabrechnungen wurde sowohl vom Amts- als auch dem Landgericht abgewiesen. Das Landgericht hielt die Abrechnungen für formell unwirksam mit der Begründung, dass der verwendete Umlageschlüssel nicht erläutert wurde und Informationen über die konkrete Zusammensetzung der gebildeten Wirtschaftseinheiten fehlten.

Dahingegen ist der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 29.01.2020 - VIII ZR 244/18 der Ansicht, dass die Abrechnungen nicht formell fehlerhaft waren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Betriebskostenabrechnung formell wirksam, wenn neben der geordneten Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben auch die nachfolgenden Angaben enthalten sind:

• Zusammenstellung der Gesamtkosten,
• Angaben und Erläuterung des verwendeten Verteilerschlüssels,
• Berechnung des Mieteranteils,
• durch den Mieter geleistete Vorauszahlungen.

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, dass eine Erläuterung des angewendeten Verteilungsmaßstabs (Umlageschlüssel) nur dann erforderlich ist, wenn dies zum Verständnis der Abrechnung erforderlich ist. Im vorliegenden Fall seien die Umlageschlüssel den Abrechnungen aber ohne weiteres zu entnehmen. Dies würde auch dann gelten, wenn, wie es im vorliegenden Fall war, bei einigen Nebenkostenpositionen die Fläche der Gesamtanlage und bei anderen Positionen, kleine Abrechnungskreise bestehend aus einzelnen Gebäuden zugrunde gelegt werden. Des Weiteren sei es auch nicht erforderlich, dass Informationen darüber gegeben werden, welche einzelnen Gebäudeteile oder Hausnummern die jeweiligen Abrechnungskreise umfassen.

Fazit: Der Bundesgerichtshof hat in Fortsetzung seiner Rechtsprechung die Anforderungen an eine formell wirksame Abrechnung erneut gesenkt. Dennoch sollte bei der Erstellung einer Betriebskostenabrechnung dringend darauf geachtet werden, dass diese auch den formellen Anforderungen genügt, denn ansonsten besteht die Gefahr, dass eine formell unwirksame Abrechnung nach Ablauf der gesetzlich geltenden Ausschlussfrist nicht korrigiert werden kann und dem Vermieter keine Nachforderung mehr zusteht.