Der Bundesgerichtshof hat in einer am 15.12.2021 verkündeten Entscheidung (VIII ZR 66/20) erneut festgehalten, dass ein Mieter hinsichtlich der bei einer Betriebskostenabrechnung vom Vermieter geschuldeten Belegvorlage grundsätzlich Einsicht in die Originale der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung verlangen kann, ohne insoweit ein besonderes Interesse darlegen zu müssen.
In Ausnahmefällen kann es allerdings nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) in Betracht kommen, dass der Vermieter lediglich die Vorlage von Kopien oder Scanprodukten schuldet. Ein solcher Ausnahmefall kann beispielsweise dann vorliegen, wenn der Vermieter infolge Vernichtung der Originale - wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist - zu deren Vorlage außerstande ist.
Unter Hinweis auf die durchgängige Auffassung in der Instanzrechtsprechung und im Schrifttum hat der Bundesgerichtshof erneut festgehalten, dass ein Mieter grundsätzlich Einsicht in die einer Betriebskostenabrechnung zugrunde liegende Originalunterlagen nehmen darf. Ein besonderes Interesse hierfür hat der Mieter nicht darzutun.
Allerdings hat der Bundesgerichtshof jetzt diesen Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege dahingehend relativiert, dass es nach den Grundsätzen von Treu und Glauben auch in Betracht kommen kann, dass sich der Anspruch des Mieters auf die Zurverfügungstellung von Kopien oder Scanprodukten beschränkt.
Ob ein solcher Fall vorliegt, so der Bundesgerichtshof habe der Tatrichter unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden. Voraussetzung sei allerdings stets, dass die vom Vermieter zur Verfügung gestellten Kopien geeignet sind, die dokumentierten Erklärungen unverändert wiederzugeben. Dabei gingen Zweifel an der Authentizität und Unverfälschtheit zulasten des Vermieters.
Ein Ausnahmefall, in dem der Vermieter nicht Einsichtnahme in die Originalbelege schuldet, komme beispielsweise dann in Betracht, wenn der Vermieter seinerseits von seinem Dienstleister entsprechende Belege nur in digitaler Form erhalten habe. Darüber hinaus könne aufgrund besonderer, vom Tatrichter zu würdigender Umstände des Einzelfalls anzunehmen sein, dass dem Vermieter ausnahmsweise nicht zugemutet werden könne, dem Mieter Einsicht in vorhandene Originalunterlagen zu gewähren.
Führt ein Vermieter ein „papierloses“ Büro mit der Folge, dass eine Einsicht in Originalunterlagen nicht mehr möglich ist, hat der Vermieter im Streitfall vorzutragen, dass die Vorlage der Originalbelege nicht mehr möglich ist. Auch hat er dahingehend Beweis anzutreten, dass Originalunterlagen nicht mehr existieren.
Für die Praxis kann, Stand heute, dem Wohnraumvermieter nur empfohlen werden, den Ablauf der Einwendungsausschlussfrist (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB) abzuwarten, bis die Papieroriginale vernichtet werden.
Im Bereich der Gewerberaummiete kann schon im Mietvertrag vereinbart werden, dass dem Mieter kein Anspruch auf Einsicht in die Originalunterlagen zusteht, sondern die Einsichtnahme von Kopien oder Scanprodukten ausreichend ist.
