Keine entsprechende Anwendung der Abrechnungsfrist für Betriebskosten im Wohnraummietverhältnis auf das Geschäftsraummietverhältnis.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 27. Januar 2010 - XII ZR 22/07
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar.
Nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB ist die Abrechnung über Betriebskosten dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Von den für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften (§§ 549 - 577 a BGB) erklärt § 578 BGB nur einzelne auf Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind, für anwendbar. Eine Verweisung auf § 556 BGB findet sich in § 578 BGB nicht. Mithin existiert eine gesetzliche Regelung über den Ausschluss von Nebenkostennachforderungen für die Geschäftsraummiete nicht. Auch eine analoge Anwendung des § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB auf die Geschäftsraummiete scheidet aus. Voraussetzung für eine Analogie wäre, dass das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält. Dies ist hier gerade nicht der Fall, nachdem der Gesetzgeber ganz bewusst eine Verweisung in § 578 BGB nicht vorgenommen hat.
In erster Linie gehen damit vertragliche Vereinbarungen im Hinblick auf eine Abrechnungsfrist vor. Wurde im Mietvertrag diesbezüglich nichts vereinbart, ist der Vermieter von Geschäftsräumen zur Abrechnung über die Betriebskosten, auf die der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat, innerhalb einer angemessenen Frist verpflichtet. Nach dem BGH endet diese Frist regelmäßig zum Ablauf eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums. Die Folge des Ablaufs dieser Frist von 12 Monaten ist lediglich, dass der Mieter den Vermieter auf Erteilung der Abrechnung in Anspruch nehmen kann und ggf. im Falle des Verzugs des Vermieters an weiteren Betriebskostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen kann. Ein Ausschluss mit Nachforderungen ist damit jedoch nicht verbunden.
