Bau- und Architektenrecht
Welche existenzbedrohenden Folgen es haben kann, wenn ein Auftragnehmer die von ihm geschuldete Leistung nicht fristgerecht und mangelfrei erbringt, zeigt die Entscheidung des OLG München (Urteil vom 20.08.2013, 9 U 794/12 Bau; Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen)
Worum es ging, ergibt sich bereits aus den Leitsätzen der Entscheidung:
"1.
Wird die Leistung (hier Parkettverlegearbeiten) nicht termingerecht und mangelfrei hergestellt, hat der Auftragnehmer dem Auftraggeber den daraus entstehenden Schaden in voller Höhe zu ersetzen.
2.
Weist der Auftraggeber den Auftragnehmer auf Schäden für den Fall verspätet erzielter Bezugsfertigkeit hin, muss dem Auftragnehmer klar sein, dass erhebliche Folgeschäden drohen können. Verhindern Mängel die Bezugsfertigkeit einer Wohnung, ist regelmäßig mit erheblichen Schäden, die ein Vielfaches des Werklohns betragen können, zu rechnen."
Der Sachverhalt ist rasch erzählt: Ein Auftragnehmer hatte sich verpflichtet, in einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, das ein gewerblich tätiger Auftraggeber hatte errichten lassen, Parkett zu verlegen. Er hatte sich verpflichtet, die Arbeiten bis zu einem bestimmten Zeitpunkt fertigzustellen.
Der Auftraggeber hatte ihn darauf hingewiesen, dass Schäden entstehen würden für den Fall, dass wegen der nicht fristgerecht und mangelfrei erbrachten Parkettverlegearbeiten die Bezugsfertigkeit nicht rechtzeitig hergestellt werden kann. Die Leistung des Auftragnehmers war mangelhaft. Dies hat dazu geführt, dass der Auftraggeber die Wohnung nicht an einen Kaufinteressenten verkaufen konnte, der, als Zeuge vom Gericht vernommen, bestätigt hat, dass er die Wohnung gekauft hätte, wenn sie bezugsfertig gewesen wäre.
Mit der Klage hat der Auftraggeber neben den Mangelbeseitigungskosten Schadenersatz geltend gemacht in Höhe der Kosten, die durch den Nichtverkauf und die Nichtvermietbarkeit seiner Wohnung unter anderem für die Zinsen angefallen waren.
Der Anspruch auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung belief sich auf 47.253,87 €, der Schadenersatzanspruch auf 210.407,17 € zzgl. Zinsen! Das Oberlandesgericht München hat dem Auftraggeber den Schadenersatzanspruch zugesprochen. Es sah es als erwiesen an, dass dem Auftraggeber der von diesem geltend gemachte Schaden entstanden ist.
Diese Entscheidung ist wichtig für all die Gewerke, von deren fristgerechter und mangelfreier Erbringung die Bezugsfertigkeit entsprechender Wohnungen, entsprechender Häuser abhängt.
An dieser Stelle folgender Hinweis: Hätten die Parteien eine wirksame Vertragsstrafe vereinbart, d. h. eine solche mit einem nach der Rechtsprechung zulässigen Tagessatz und einem Höchstbetrag von 5 % der Werklohnforderung, wäre der Auftragnehmer gleichwohl verpflichtet gewesen, dem Auftraggeber den Schaden zu ersetzen.
Es ist einem Auftraggeber unbenommen, so ihm ein Schaden entsteht, der höher ist als die vereinbarte Vertragsstrafe, diesen Schaden geltend zu machen.
Man darf bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen ein Nachbargrundstück betreten und von dort aus Arbeiten an dem eigenen Gebäude ausführen.
Voraussetzung ist, dass die Arbeiten nicht von dem eigenen Grundstück aus vorgenommen werden können, dass dem Nachbar die Inanspruchnahme von dessen Grundstück rechtzeitig vorher angezeigt wird, dass dann auf dem Nachbargrundstück vorsichtig und schnell gearbeitet wird sowie Schäden inGrenzen gehalten werden und dass nach Abschluss der Arbeiten das Nachbargrundstück auf eigene Kosten wieder in den vorherigen Zustand versetzt wird.
Der Nachbar kann eventuell für die Inanspruchnahme seines Grundstücks die Bezahlung von Geld fordern.
Die gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung zu zahlende letzte Kaufpreisrate beim Bauträgervertrag ist fällig nach „vollständiger Fertigstellung“ der Bausache. In der Praxis ist regelmäßig zu beobachten, dass Bauträger den Versuch unternehmen, die Bauherren bereits vor Abnahme und Schlüsselübergabe zur Zahlung dieser Rate zu bewegen. Dem sollte man nicht nachgeben.
Es ist durchaus nachvollziehbar, dass Bauträger, die nicht sämtliche ihrer Wohnungen in engem zeitlichem Zusammenhang veräußern können, ein Interesse daran haben, dass die Gewährleistungsfristen bezüglich der Mängel am Gemeinschaftseigentum für sämtliche Erwerber gleich lang sind.
Daher gibt es in Notarverträgen Regelungen, die dies für den Fall sicherstellen sollen, dass ein Bauträger einzelne Wohnungen erst veräußert, nachdem bereits eine Vielzahl von Erwerbern das Gemeinschaftseigentum abgenommen hat.
Wenn die alte, bspw. ölbetriebene Heizung ihren Dienst versagt, ist der Eigentümer der Heizung unter anderem gehalten, mittels einer Photovoltaikanlage Strom zu erzeugen. Tritt ein Mangel, ein Schaden an dieser Photovoltaikanlage auf, stellt sich für den Auftraggeber die Frage, wie lange der Auftragnehmer, der die Photovoltaikanlage installiert hat, für den Fehler, die Mangelhaftigkeit einzustehen hat.
Die VOB/B räumt dem Auftraggeber die Möglichkeit ein, den Vertrag mit dem Auftragnehmer fristlos, aus wichtigem Grund, zu beenden, wenn zulässigerweise der Auftraggeber selbst oder ein anderer Gläubiger, oder der Auftragnehmer selbst Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens oder eines vergleichbaren gesetzlichen Verfahrens stellt.
Diese Vorschrift ist den Insolvenzverwaltern ein Dorn im Auge, da durch diese Vorschrift sie nicht die Möglichkeit haben, den Auftraggeber am Vertrag festzuhalten. Für den Auftraggeber einer Bauwerksleistung ist durch diese Regelung in der VOB/B die Möglichkeit geschaffen worden, kurzfristig sich vom Vertrag mit dem entsprechenden Auftragnehmer zu lösen, und ohne allzu große Zeitverzögerung durch einen Auftragnehmer die Arbeiten fortführen zu lassen.
In bestimmten Fällen verlangt die Baugenehmigungsbehörde eine Prüfung der Pläne des Statikers durch einen so genannten Prüfstatiker, einen Prüfingenieur.Unterlaufen diesem Prüfingenieur Fehler bei der Überprüfung, die zu Mängeln am bzw. im Bauwerk führen, stellt sich für den Bauherren die Frage, ob ihm Schadenersatzansprüche gegen den Prüfingenieur zustehen wegen dessen mangelhaft erfolgter Prüfung.
Häufig sind die mit der Erbringung von Bauwerksleistungen, seien es die Unternehmer, seien es die Architekten und sonstigen Sonderfachleute, bereit, Leistungen, zu denen sie nach dem Vertrag nicht verpflichtet sind, gefälligkeitshalber zu erbringen ohne hierfür eine Vergütung zu verlangen. Dabei ist Vorsicht geboten. Auch für derartige gefälligkeitshalber erbrachte Leistung hat der Leistende einzustehen, d. h. er haftet auch in Ansehung solcher Leistungen für deren Mangelfreiheit Fehlerfreiheit.
BGH: Sonderkündigungsrecht gemäß § 8 Abs. 2 VOB/B im Falle der Insolvenz des Auftragnehmers wirksam!
Endlich hat der VII. Zivilsenat des BGH, der unter anderem für das private Baurecht zuständig ist, die Streitfrage entschieden, ob das Kündigungsrecht des Auftraggebers, wie es in § 8 Abs. 2 VOB/B geregelt ist, im Lichte der Insolvenzordnung wirksam ist.
Diese Frage, deren Beantwortung für die Praxis von erheblicher Bedeutung ist, hat zu einer Vielzahl von teilweise sich widersprechenden gerichtlichen Entscheidungen, zu einer Vielzahl von Aufsätzen, Kommentaren geführt.
Der Bundesgerichtshof ist in seiner Entscheidung auf die zwei sich gegenüberstehenden Auffassungen eingegangen, hat sich mit den von ihm im Urteil im Einzelnen zitierten Fundstellen befasst.
Der vom Bundesministerium für Justiz und für Verbraucherschutz erstellte "Entwurf eines Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung" wurde vom Bundeskabinett am 02.03.2016 beschlossen. Ob der Entwurf die parlamentarischen Hürden ohne wesentliche Veränderungen nehmen wird, noch in dieser Legislaturperiode zum Gesetz werden wird, bleibt abzuwarten. Vorfreude ist bekanntlich die schönste Freude. Daher werden nachfolgend die wichtigsten die Bauschaffenden, d. h. die Unternehmer, Auftragnehmer betreffenden Regelungen vorgestellt werden.
§ 6 Abs. 2 HOAI ist unwirksam
Seit Einführung des § 6 Abs. 2 in der Neufassung der HOAI aus dem Jahre 2009 war streitig, ob diese Regelung wirksam ist, nicht ein Verstoß ist gegen das Verbot, ohne Vorliegen triftiger Gründe die Mindestsätze zu unterschreiten bzw. die Höchstsätze zu überschreiten.