Aktuelle Rechtsprechung
Eigenbedarf und Sozialklausel – Gerichte müssen Härtefälle im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung sorgfältig prüfen
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22.05.2019 (Az: VIII ZR 180/18) seine Rechtsprechung dahingehend konkretisiert, dass der von einem Mieter geltend gemachte Härtefall bei einer ordentlichen Kündigung ohne nähere Prüfung nicht zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führen kann. Das Gericht dürfe nicht schematisch entscheiden, sondern vielmehr von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einholen.
Mangelhaft trotz Beachtung der allgemein anerkannten Regeln der Technik und der Herstellervorschriften?
Weit verbreitet ist in Unternehmerkreisen die Auffassung, dass eine mangelfreie Werkleistung dann vorliegt, wenn der Unternehmer die zum Zeitpunkt der Abnahme der Leistung geltenden anerkannten Regeln der Technik beachtet hat, und die Herstellervorschriften, so deren Einhaltung erforderlich ist, damit ein mangelfreies Werk entsteht, darüber hinaus die sich aus dem Bauvertrag ergebenden technischen Vorgaben.
Es ist offensichtlich, dass vielen Unternehmern wie auch den Auftraggebern, Bauherrn die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nicht bekannt ist, wonach ein Werk auch dann mangelhaft sein kann, wenn der Auftragnehmer die für den maßgeblichen Zeitpunkt anerkannten Regeln der Technik eingehalten hat, auf Herstellerangaben vertraut hat.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Architektenverträge und Verbraucherschutzrecht
Architektenverträge mit Verbrauchern werden häufig nicht in den Geschäftsräumen des Architekten abgeschlossen, sondern außerhalb der Geschäftsräume mündlich oder schriftlich so beispielsweise in der Wohnung des Bauherren.
Hier ist Vorsicht geboten, will der Architekt vermeiden, dass er umfangreiche Leistungen erbringt, ohne hierfür ein Honorar zu erhalten.
Urteil des OLG Stuttgart vom 17.07.2018, 10 U 143/17
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Richtiges Vorgehen bei Schäden am Gemeinschaftseigentum
Es kommt nicht selten vor, dass nach der Abnahme sowohl des Sondereigentums als auch des Gemeinschaftseigentums Mängel auftreten, die zu Schäden sowohl am Sondereigentum als auch am Gemeinschaftseigentum führen.
Solche Schäden entstehen z. B., wenn es durch einen Mangel an der Abwasserleitung zur Überschwemmung kommt, zu damit verbundenen Verschmutzungen, Schäden sowohl am Gemeinschaftseigentum als auch am Sondereigentum.
Schäden können dadurch entstehen, dass durch eine nicht ausreichende Wärmedämmung sich Feuchtigkeit an den Wänden einer Wohnung bildet, und dadurch die Möbel eines Erwerbers geschädigt werden.
Die Beispiele ließen sich beliebig fortsetzen, so, wenn durch einen Fehler in der elektrischen Anlage es zu einem Brand in der Wohnung kommt.
Bisher wurden derartige Schäden als Mangelfolgeschäden bezeichnet mit der rechtlichen Folge, dass zur Geltendmachung des Schadenersatzanspruches es nicht erforderlich war, zuvor den verantwortlichen Bauträger zur Nacherfüllung aufzufordern. Zur Klarstellung: Es geht nicht um die Geltendmachung von Mängeln am Sondereigentum am gemeinschaftlichen Eigentum, sondern es geht um Schäden, die durch die Mangelhaftigkeit entstehen. Urteil des BGH vom 07.02.2019, VII ZR 63/18
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Widerrufsrecht des Verbrauchers bei Abschluss von Werkverträgen
Bis zur Entscheidung des Bundesgerichtshofes bestand Unsicherheit, ob dem Verbraucher, der einen Werkvertrag, Bauvertrag abschließt, grundsätzlich ein Widerrufsrecht zusteht mit der Folge, dass er vom Unternehmer über sein Widerrufsrecht belehrt werden muss, und der Verbraucher grundsätzlich zwei Wochen Zeit hatte, um einen mit dem Unternehmer abgeschlossenen Vertrag zu widerrufen.
Die Frage war, ob § 312 g Abs. 1 Nr. 1 BGB einschlägig ist, wonach kein Widerrufsrecht besteht bei Verträgen zur Lieferung von Waren, die nicht vorgefertigt sind und für deren Herstellung eine individuelle Auswahl oder Bestimmung durch den Verbraucher maßgeblich ist oder die eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse des Verbrauchers zugeschnitten sind.
Diese Frage hat der BGH mindestens für den Bereich des privaten Baurechts, nunmehr entschieden. Bauwerksunternehmer, die Bauleistungen erbringen, müssen die entsprechenden Verbraucherschutzvorschriften beachten. Urteil des BGH vom 30.08.2018, VII ZR 243/17
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Anspruch auf trockenen Keller auch im kernsanierten Altbau
Urteil des OLG Düsseldorf vom 11.10.2016, 21 U 120/15
Eine Vielzahl von alten Mehrfamilienhäusern, insbesondere in Städten, wird von Bauträgern erworben, kernsaniert und in Wohnungseigentum/Teileigentum aufgeteilt.
Stellen die Erwerber Mängel fest, stellt sich nicht selten die Frage, ob insoweit Ansprüche gegen den Bauträger gegeben sind, dieser für die Mängel nach Werkvertragsrecht zu haften hat. Häufig verteidigt sich der Bauträger gegen entsprechende Ansprüche mit dem Argument, dass es sich hierbei um von ihm nicht sanierten Bestand handeln würde, für den Kaufrecht geltend würde. Die Haftung sei insoweit ausgeschlossen durch die entsprechende Regelung im Notarvertrag, wonach die Rechte des Erwerbers wegen eines Sachmangels betreffend das bestehende Gebäude ausgeschlossen sind.
Für den Erwerber, der Wohnungseigentümergemeinschaft, auf die die Gewährleistungsansprüche in Ansehung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum übergeleitet worden sind, stellt sich die Frage, ob der Einwand des Bauträgers berechtigt ist.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Keine Befreiung des Vorerben durch einen „Wunsch eines langen Lebens“
Bestimmt der Erblasser die zweite Ehefrau zur Erbin und verfügt zugleich, dass nach deren Ableben sein Besitz an ein eigenes Kind und ein Kind der Ehefrau fließen soll, liegt eine nicht befreite Vorerbschaft vor. Der Wunsch, dass die zweite Ehefrau „noch lange leben möchte“, führt nicht zur befreiten Vorerbstellung der Witwe.
- Kategorie: Erbrecht
Schimmelpilzgefahr in der Mietwohnung: Mangel oder nicht?
Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und eine deshalb bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind, sofern die Vertragsparteien Vereinbarung zur Beschaffenheit der Mietsache nicht getroffen haben, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht (Entscheidung des Bundesgerichtshofs, VIII ZR 67/18 vom 05.12.2018)
Wie gewonnen, so zerronnen! Beschluss des BGH vom 14.03.2018, V ZB 131/17
Ein Wohnungseigentümer, der vom Bauträger erworben hat, stellt Mängel fest, die zwar das Gemeinschaftseigentum betreffen, sich jedoch nur auf sein Sondereigentum störend auswirken.
Er will die Wohnungseigentümergemeinschaft veranlassen, zunächst durch einen Sachverständigen den Umfang der Mangelhaftigkeit überprüfen zu lassen, die erforderlichen Arbeiten auszuschreiben, um auf dieser Grundlage einen Beschluss zu fassen dahingehend, den Mangel zu beseitigen.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft lehnt den entsprechenden Beschlussantrag mehrheitlich ab.
Für den vom Mangel betroffenen Eigentümer stellt sich die Frage des weiteren Vorgehens. Muss er den Beschluss, einen Negativbeschluss, anfechten, ist er berechtigt, ein selbstständiges Beweisverfahren gegen die übrigen Eigentümer der WEG einzuleiten? Diese Frage hat der Bundesgerichtshof in seinem oben genannten Urteil beantwortet.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Eigenbedarfskündigung wegen Nutzung als Ferienwohnung
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann auch dann in Betracht kommen, wenn ein Vermieter eine vermietete Wohnung als Zweit- und / oder Ferienwohnung nutzen möchte.
Schimmelpilzgefahr berechtigt nicht zur Minderung
Der Bundesgerichtshof hat am 05.12.2018 in zwei Entscheidungen entschieden, dass allein die Gefahr von Schimmelpilzbildung den Mieter nicht zur Minderung der Monatsmiete berechtigen wenn die baulichen Standards zum Zeitpunkt der Errichtung eingehalten wurden.