Aktuelle Rechtsprechung
Wahlrecht des Vermieters bei Schäden an der Mietsache?
Endet ein Mietverhältnis und wird die Mietsache an den Vermieter zurückgegeben, ist es häufig der Fall, dass Schäden an oder in der Mietsache festzustellen sind. Ausgehend hiervon stellte sich immer die Frage, wie der Vermieter gegenüber dem Mieter vorgehen musste.
Musste der Vermieter dem Mieter zunächst eine Frist setzen, um ihm dadurch die Möglichkeit einzuräumen, Schäden zunächst selbst zu beseitigen?
Zahlungsverzug des Wohnraummieters mit weitreichenden Folgen
Die Berliner Gerichte neigen mitunter - einmal vorsichtig ausgedrückt - zu seltsamen Entscheidungen, die dann unter anderem vom Bundesgerichtshof korrigiert werden müssen.
Mit zwei am 19.09.2018 ergangenen Urteile hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs zwei Entscheidungen der 66. Zivilkammer des Landgerichts Berlin aufgehoben und wieder bundesweit für klare Verhältnisse gesorgt. (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17)
Architekt muss seinem Bauherrn Vertragsstrafen bezahlen!
Das Kammergericht Berlin hat in seinem Urteil vom 28.08.2018, 21 U 24/16 erneut Anlass gehabt, sich mit der Frage zu befassen, ob ein Architekt die ihm nach der Leistungsphase 8 der HOAI obliegende Pflicht verletzt, wenn er den Bauherrn im Zusammenhang mit der Geltendmachung der Vertragsstrafe nicht berät, bzw., wie im vom Kammergericht Berlin entschiedenen Fall, es versäumt, die Vertragsstrafe von den Rechnungen der einzelnen Werkunternehmer in Abzug zu bringen.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
5 Mythen aus dem Arbeitsrecht
1. Als Arbeitnehmer habe ich Anspruch auf Sonntags – und Feiertagszuschläge !
Falsch!
Der Gesetzgeber hat keine Verpflichtung des Arbeitgebers vorgesehen, dergemäß Feiertags- oder Sonntagsarbeit nur gegen Bezahlung einer Zulage erbracht werden muss. Wenn der Arbeitsvertrag vorsieht, dass auch an Sonntagen oder an Feiertagen gearbeitet werden muss bedeutet dies nicht automatisch, dass ein Anspruch auf einen entsprechenden Zuschlag während dieser Arbeitszeiten entsteht.
- Kategorie: Arbeitsrecht
Persönliche Haftung des Geschäftsführers für Werklohnforderungen
Bauen findet in der Mehrzahl aller Fälle arbeitsteilig statt, mehrstufig.
Auf der ersten Stufe steht der Bauherr, auf einer zweiten Stufe häufig ein Generalunternehmer, der mit der schlüsselfertigen Erbringung von Bauwerksleistungen beauftragt wird.
Auf der dritten Stufe stehen dessen Subunternehmer, die er für die einzelnen Gewerke benötigt. Gerät der Generalunternehmer in die Insolvenz, bedeutet dies für seine Subunternehmer, dass sie nicht damit rechnen können, von ihm noch restlichen Werklohn zu erhalten.
Wie auch immer geartete Ansprüche gegen den Bauherrn scheiden aus.
Aber – noch ist nicht alle Hoffnung verloren! Denkbar sind Ansprüche gegen die gesetzlichen Vertreter des Generalunternehmers, auch gegen deren Prokuristen, die möglicherweise persönlich haften.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Bauträger verweigert zu Unrecht die Besitzübergabe – Was nun?
Nicht selten ergibt sich im Zusammenhang mit der Besitzübergabe von Wohnungseigentum folgende Situation: Der Bauträger fordert den Erwerber auf, am Tage X die Wohnung, das Haus abzunehmen.
Der Erwerber nimmt im Termin die Wohnung/das Haus ab, behält sich jedoch, festgehalten im Abnahmeprotokoll, Mängel vor, d. h. er rügt Mängel.
Der Bauträger macht die Besitzübergabe davon abhängig, dass sein Vertragspartner sämtliche Raten einschließlich der Rate, die bei Besitzübergabe fällig wird, bezahlt, bevor er dem Erwerber den Besitz an der Wohnung, am Haus einräumt, ihm die Schlüssel übergibt.
Der Erwerber weigert sich, den gesamten Betrag zu bezahlen und bietet an, den vereinbarten „Kaufpreis“ zu bezahlen abzüglich der 5-prozentigen Sicherheit nach
§ 632 a Abs. 3 BGB, die erst zur Zahlung fällig ist bei vollständiger rechtzeitiger und mangelfreier Herstellung des Werks, abzüglich der aufgelaufenen vereinbarten Vertragsstrafe wegen nicht rechtzeitiger Herstellung der Bezugsfertigkeit.
Der Bauträger verweigert weiterhin die Besitzübergabe und fordert die vollständige Bezahlung der Raten einschließlich der bei Besitzübergabe fälligen Rate.
Der Erwerber, der sich häufig in einer Zwangssituation befindet, dergestalt, dass er die bisher von ihm bewohnte Wohnung gekündigt hat, räumen muss, der Bereitstellungszinsen bezahlen muss für das wegen des Verzuges des Bauträgers nicht abgerufene Darlehen, steht vor der Frage, ob er dem – unberechtigten – Verlangen des Bauträgers nachgeben soll, um in den Besitz des Hauses, der Wohnung zu gelangen.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Mithaftung bei verbotswidrig geparktem Fahrzeug
Derjenige, der in einem Wohngebiet verbotswidrig parkt, trägt einen Mithaftungsanteil von ¼, wenn es dunkel ist und das parkende Fahrzeug eine Gefährdung für den fließenden Verkehr darstellt. Mit diesem Urteil aus dem März 2018 hat das OLG Frankfurt am Main die bisherige Rechtsprechung zur Haftungsverteilung bei Unfällen mit geparkten Fahrzeugen bestätigt.
- Kategorie: Verkehrsrecht
Schadenersatzanspruch bei Brandschaden durch das Nachbarhaus
Es kommt nicht selten vor, dass Brände von einem Gebäude auf das angrenzende Gebäude übergreifen, so dass dieses, wenn es nicht vollständig niederbrennt, starke Brandschäden erleidet.
Wurde der Brand, der auf das Nachbargebäude übergegriffen hat, verursacht durch Handwerker, die mit Arbeiten am Haus A beauftragt worden sind, stand dem Eigentümer des Gebäudes B, des Nachbargebäudes nur in Ausnahmefällen ein Schadenersatzanspruch gegen Eigentümer des Hauses A zu. Der Eigentümer des Hauses B hatte danach grundsätzlich nur einen Anspruch gegen das Unternehmen, das den auf sein Haus übergegriffenen Brand verursacht hatte.
Der IV. Zivilsenat hat durch sein Urteil vom 09.02.2018, V ZR 311/16 die Position des geschädigten Eigentümer des Hauses B gestärkt, indem er diesem nicht nur einen Schadenersatzanspruch gegen das den Brand verursachende Unternehmen zugesprochen hat, sondern auch einen Anspruch gegen die Eigentümer des Nachbargebäudes A.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Die tatsächliche Wohnfläche gilt für die Heiz- und Betriebskostenabrechnung!
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 entschieden, dass bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung, welche nach gesetzlichen Vorgaben ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich ist. Die im Mietvertrag etwaig enthaltene Wohnflächenangabe, die als zwischen den Parteien vereinbart gilt, ist nicht bei der Betriebskostenabrechnung zu berücksichtigen. Der Bundesgerichtshof hält insoweit an seiner bisherigen Rechtsprechung nicht mehr fest, wonach früher Abweichungen bis zu 10 % von der vereinbarten zu der tatsächlichen Wohnfläche auch im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung als unbeachtlich angesehen wurden.
Kehrtwende des BGH bei der Schadensberechnung
In einem Aufsehen erregenden Urteil vom 22.02.2018 änderte der siebte Senat des Bundesgerichtshofs seine jahrzehntelange Rechtsprechung zur Berechnung von Schadensersatzansprüchen bei Mängeln. Die Praxis, Schadensersatz auf Basis von Kostenvoranschlägen geltend zu machen ohne jedoch tatsächlich nachzubessern, hat sich damit erledigt.
- Kategorie: Bau- und Architektenrecht
Mietpreisbremse 2.0
Die Einführung der so genannten „Mietpreisbremse“ im Jahr 2015 führte bekanntlich nicht dazu, dass sich die Mieten signifikant reduziert haben. Nun beabsichtigt Justizministerin Barley eine Verschärfung der Mietpreisbremse, die insbesondere die Auskunftsrechte der Mieter stärkt. Daneben ist auch vorgesehen, dass für so genannte Modernisierungsmieterhöhungen eine Kappungsgrenze eingeführt wird und gleichzeitig die umlagefähigen Kosten einer Modernisierung von 11 % auf 8 % reduziert werden. Ob dieser Entwurf so die Zustimmung von Bundestag und Bundesrat findet, bleibt weiter abzuwarten.